Kategori: Gayrimenkul Hukuku

Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte  ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira  bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira  bedelini ödemek, kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının  kullanımına hazır bulundurmaktır. 

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin feshine ilişkin olarak kiracıyı koruyucu  hükümler getirmiş, kiraya verenin sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkı sıkı süre ve bildirim  şartlarına bağlanmıştır. Bununla birlikte özel tahliye sebepleri de düzenlenmiş olup kiracının  ihtiyaç, yeniden inşa ve imar (TBK m. 350), yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351), yazılı  tahliye taahhüdü (TBK m. 352), kiracının temerrüdü (TBK m. 315 ve 352/f. 2), özen borcuna  aykırılık (TBK m. 316) gibi sebeplerle tahliye edilebilmesi de mümkündür. İşbu çalışmada  kiraya verenin sözleşmeyi sebepsiz fesih hakkını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 347.  maddesi irdelenecektir.  

I. Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin Hukukî Niteliği  

Türk Borçlar Kanununun 1. maddesi uyarınca “sözleşme, tarafların iradelerini  karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü  olabilir.” Sözleşmenin temelini tarafların karşılıklı irade uyuşması oluşturur. İrade özgürlüğü  ilkesinin bir neticesi olarak taraflar sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilmektedirler.  Elbette ki bu özgürlük çeşitli sınırlamalara tabii olabilmektedir.  

Kanun hükümleri, kişilerin aksini kararlaştırabilip kararlaştıramadıklarına göre ikiye  ayrılmaktadır.  

Emredici olmayan hükümler, tarafların sözleşme serbestisi kapsamında aksini  kararlaştırabildiği niteliktedir. Bunlar, kişiler tarafından aksi kararlaştırılmadığı durumda  uygulanacak yedek hükümler ve tarafların irade açıklamalarının ne anlama geleceğinin  anlaşılmasını sağlayan yorumlayıcı hükümlerdir (DURAL, Mustafa / SARI, Suat, Türk Özel  Hukuku Cilt I: Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Filiz Kitabevi,  İstanbul 2019.). 

Emredici hükümler ise, mutlak emredici hükümler ve nispî emredici hükümler olarak  iki grupta incelenir. Kişiler tarafından aksi kararlaştırılamayan ve uyulması zorunlu olan  hükümler mutlak emredici niteliktedir. Nispî emredici hükümler ise diğer tarafa göre zayıf  konumda olan sözleşme taraflarından birini korumak amacıyla getirilen, korunan taraf lehine  değiştirilebilen ancak aleyhine değiştirilmesi yasak nitelikte olan hükümlerdir. İşte konut ve  çatılı işyerlerini konu alan kira sözleşmelerine ilişkin hükümler (6098 sayılı Türk Borçlar  Kanununun 339 ilâ 356. maddeleri), genel itibariyle kiracıyı koruyucu nitelikte hükümler olup  nispî emredici niteliktedir. Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi de bu nitelikte olup, taraflar  kira sözleşmesinde bu maddeye ilişkin olarak kiracının lehine düzenleme yapılabilirken  aleyhine düzenleme yapamayacaklardır. Aleyhine düzenleme yapılması durumunda ise  düzenleme kesin hükümsüzlükle sonuçlanacaktır. 

II. Kiracının Sebepsiz Fesih Hakkı 

Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 1. fıkrasının ilk cümlesi uyarınca, “konut ve  çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün  önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır…” Madde  metninden de anlaşılacağı üzere, sözleşmeyi sebepsiz olarak feshetme hakkı Kanunda esasen  kiracıya tanınmıştır. Zira kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş  gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olacaktır.  

Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, “belirsiz süreli kira  sözleşmelerinde, kiracı her zaman,… genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona  erdirebilirler.” Bu kapsamda, belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından, kiracı her zaman  genel hükümler uyarınca fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. 

Fesih süresi bakımından Türk Borçlar Kanununun 329. maddesi uygulama alanı bulur. Mezkûr madde uyarınca “taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira  sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin  bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine  uyarak feshedebilir.”

Türk Borçlar Kanununun 328. maddesi uyarınca belirsiz süreli sözleşmeler bakımından  Sözleşmede veya Kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa,  bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.  

III. Kiraya Verenin Sebepsiz Fesih Hakkı  

Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak,  belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra  genel hükümlere göre, yukarıda atıf yaptığımız Türk Borçlar Kanununun 328 ile 329. maddeleri  uyarınca fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Yine, kiraya veren tarafından Türk  Borçlar Kanununun 328. maddesi uyarınca belirsiz süreli sözleşmeler bakımından Sözleşmede  veya Kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir  sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.  

Belirli süreli sözleşmelerde ise on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi  izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi  bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347 f.1, c.2,3). 

Kanun çalışmaları sırasında Tasarının 346. maddesinde on beş yıllık uzama süresi  öngörülmüş iken, sonrasında Adalet Komisyonu Raporunda da ifade edildiği üzere, kiraya  verenin mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde sınırlandırılamayacağı, sınırlandırmanın makul bir  seviyede tutulması gerektiği gerekçesiyle uzama süresi on yıla indirilmiştir. Türk Borçlar  Kanununun 347. maddesinin ilgili hükümleri, itiraz usûlü kapsamında Anayasa Mahkemesinin  önüne getirilmiştir.  

IV. Anayasa Mahkemesi Bakışıyla Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin  Sözleşme Özgürlüğüne ve Mülkiyet Hakkına Etkisi  

İfade ettiğimiz üzere, Türk Borçlar Kanununun 347. maddesi nispî emredici nitelikte  olup kiracı aleyhine düzenleme yasağı mevcuttur. Bu hususun sözleşme özgürlüğüne müdahale  niteliğinde olup olmadığı hususu ve mülkiyet hakkına etkisi Anayasa Mahkemesince itiraz  usulü kapsamında tartışılmıştır.  

11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci  fıkrasının üçüncü cümlesi ve ikinci fıkrası olan “…Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda  kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde  bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.  

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın  başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler,”

kısmının iptali istemine ilişkin Bodrum 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin itirazı  üzerine Anayasa Mahkemesinin 2015/102 Esas, 2016/151 sayılı ve 07.09.2016 tarihli Kararı  verilmiştir.  

İlgili Kararda “25. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural, sürenin dolması hâlinde  kiracının sözleşmeyi sona erdirebilmesidir. Buna karşılık, kanun koyucu kiraya verenin, kira  süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sonlandırabilmesine imkân tanımamıştır. Amaç,  kiracının korunması ve bu suretle kamu yararının sağlanmasıdır. Bununla birlikte itiraz konusu  kuralla, kiraya verene, sözleşme özgürlüğü gözetilerek, sözleşme süresi ve on yıllık uzama  süresi dikkate alındığında uzun bir süre için kiralanan şeye dolaysız zilyet olamaması nedeniyle  belirli koşulların gerçekleşmesi hâlinde sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmaktadır. Kuralla,  kiracının korunmasındaki kamu yararı amacı ile kiraya verenin sözleşme özgürlüğü arasındaki  makul denge, kiraya verene herhangi bir sebebe dayanmaksızın sözleşmeyi sona erdirme  hakkının, sözleşmenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi sonunda sağlanmasıyla  kurulmaya çalışılmıştır. Dolayısıyla sözleşme özgürlüğüne yapılan müdahale ölçüsüz değildir. 

26. İtiraz konusu kural, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine ilişkin  olup, kiracının kullanım yetkisine herhangi bir müdahalede bulunulmamıştır. Kiracının  kullanım yetkisi, kira sözleşmesinden doğan bir haktır ve itiraz konusu kural kullanım yetkisine  ilişkin doğrudan bir hüküm içermemektedir. Dolayısıyla kuralın Anayasa’nın 35. maddesinde  güvenceye bağlanan mülkiyet hakkıyla bir ilgisi görülmemiştir,” ifadeleri kullanılmıştır.  Belirtilen gerekçelerle, Anayasa Mahkemesince ilgili hükümlerde düzenlenmiş on yıllık  sürelerin mülkiyet hakkına ve sözleşme özgürlüğüne müdahale niteliğinde olmadığı kanaatine  varılmıştır. 

V. Belirli Süreli Sözleşmelerde Kiraya Verenin Sebepsiz Fesih Hakkı Kazanması

Kiraya verenin Türk Borçlar Kanununun 347. maddesine dayanarak açacağı tahliye  davasında kira ilişkisinin öncelikle başlangıç tarihi, sözleşme süresi, uzama yılları ve bildirim  tarihi tam olarak tespit edilmelidir. Zira dava açma süresi kamu düzeninden olup davalı ileri  sürmese bile mahkemece kendiliğinden (re’sen) dikkate alınmalıdır. 

Uygulamada, madde metninde ifade edilen on yıllık uzama süresinin hangi tarihten  itibaren başlayacağı hususu tartışılmaktadır. Zira pek çok kiraya veren, on yıllık sürenin kiracıyı  sebep göstermeksizin konut veya çatılı işyerinden tahliye etmek için yeterli olduğunu  düşünmektedir. Bu husus, tabiri caizse galatımeşhur bir nitelik kazanmış olduğundan belirli  süreli kira sözleşmeleri bakımından kiraya verenin sebepsiz fesih hakkının doğabilmesi için  gerekli şartları açıklamamız gerekmektedir. 

a. Belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından öncelikle kira sözleşmesinde  belirtilen sözleşme süresinin sona ermesi gerekmektedir. Örneğin, kira  sözleşmesinin beş yıllık olması durumunda on yıllık uzama süresinin başlaması için,  öncelikle beş yıllık sürenin sona ermesi gerekmektedir.  

Uygulamada, kiraya verenler kira bedelinin yasal sınırlamaya tabi olmadan  arttırılabilmesi amacıyla kiracılarıyla yeni bir kira sözleşmesi yapma yoluna gidebilmektedirler. Fakat bilinmesi gerekir ki, bu durumda on yıllık uzama süresi yapılan yeni sözleşmenin  süresinin bitiminden itibaren başlayacaktır.  

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/458 Esas, 2021/614 sayılı ve 25.05.2021 tarihli  Kararı uyarınca, “…25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira  sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır.  Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930). 

26.Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi  kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli  kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira  sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir.  Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.:  Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5)…” 

b. Kira sözleşmesi süresinin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sona ermelidir. Kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce  bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış olacaktır. Bu  şekilde sözleşme on yıl boyunca uzamalıdır. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/7238 Esas, 2017/16609 sayılı ve 28.11.2017 tarihli  Kararı uyarınca, “Türk Borçlar Kanununun 347/1-2 maddesi hükmüne göre konut ve çatılı  işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce  bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” 

Süre mevzuunu 01.05.2012 başlangıç tarihli ve 3 yıl için düzenlenen örnek bir kira  sözleşmesi üzerinden açıklayalım:  

1. 01.05.2012-30.04.2013 

2. 01.05.2013-30.04.2014

3. 01.05.2014-30.04.2015 

Bu kapsamda sözleşme süresi 30.04.2015 tarihinde sona erecek ve kiracının gerekli  bildirimde bulunmaması durumunda sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacaktır.  Kiracının on yıl boyunca bu bildirimde bulunmadığını farz edelim: 

4. 01.05.2015-30.04.2016 

5. 01.05.2016-30.04.2017 

6. 01.05.2017-30.04.2018 

7. 01.05.2018-30.04.2019 

8. 01.05.2019-30.04.2020 

9. 01.05.2020-30.04.2021 

10. 01.05.2021-30.04.2022 

11. 01.05.2022-30.04.2023 

12. 01.05.2023-30.04.2024 

13. 01.05.2024-30.04.2025 

Böylece on yıllık uzama süresi 30.04.2025 tarihinde sona erecektir.  

c. On yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının bitiminden en az üç ay önce  bildirimde bulunulması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini sebepsiz  olarak sonlandırabilecektir. 

VI. Kiraya Verenin Bildirim Külfeti 

Bildirim şekil, süre ve içerik bakımından çeşitli şartlara uygun olmalıdır. Bildirimin  geçerliliğine ilişkin şekil şartını düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 348. maddesi uyarınca,  “konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına  bağlıdır.” Bu kapsamda sözlü olarak yapılan bildirim geçerli olmayacaktır. Uygulamada, çeşitli  mesajlaşma uygulamalarından yapılan bildirim ispat sorununa sebep olabilmektedir. Bu  kapsamda bildirim yapılırken noter kanalı, iadeli taahhütlü mektup gibi yöntemler  kullanılabilecektir.  

Bildirimin Kanunda belirtilen zaman içerisinde yapılması gerekmektedir. On yıllık  uzama süresinin bitimi sonrası devamındaki uzama yılının, diğer bir deyişle 01.05.2025- 30.04.2026 yıllarını içerir kira yılının bitiminden en az üç ay yani en geç 30.01.2026 tarihine kadar bildirimde bulunulması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesini sebepsiz olarak  sonlandırabilecektir. Zira sebepsiz fesih hakkı bir külfet niteliğinde olup usulüne uygun bildirim şartına bağlıdır. Bildirimin yapılmaması durumunda fesih o yıl için geçerli  olmayacaktır. İlaveten bildirimin açık bir şekilde yapılmış olması, diğer bir deyişle sözleşmenin  hangi dönem için sona erdirildiğinin tereddüde yer vermeyecek şekilde belirlenmesi gerekmektedir.  

Kiraya verenin yapacağı fesih bildiriminin süresi içinde yapılıp yapılmadığı hususu bildirimin yapıldığı değil, kiracıya ulaştığı tarih bakımından incelenir. Bu husus Yargıtay  içtihatlarında da açıkça ifade edilmektedir. 

Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6655 Esas, 2018/712 sayılı ve 25.01.2018  tarihli Kararı uyarınca, “TBK’nun 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama  yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…”yapılmalıdır denilmekle, kanunun  düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine  üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır… Davacı tarafından  davalıya gönderilen 06.06.2014 tarihli ihtarı davalıya 19.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava  ise 01.12.2015 tarihinde açılmıştır. Fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç  aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla,  mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine  karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” 

VII. Sonuç 

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı  bakımından düzenlenen sürelerin sözleşme özgürlüğüne ve kiraya verenin mülkiyet hakkına  müdahale niteliğinde olduğu tartışılsa da bu iddia Anayasa Mahkemesince kabul görmemiştir.  Sonuç olarak, sebepsiz fesih hakkı kiraya verene mutlak bir tahliye yetkisi tanıyor olsa da bu  hakkın doğumu Kanunda belirtilen sürelerin dolması ile tamamen usulüne uygun ve zamanında  yapılacak bildirim külfetinin eksiksiz ifasına bağlıdır. Zira Türk Borçlar Kanununun 347.  maddesi ile esas olarak kira sözleşmelerinin zayıf tarafı olan kiracı korunmaktadır.  

VIII. Konuya İlişkin Yargıtay Kararları 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/458 Esas, 2021/614 sayılı ve 25.05.2021 tarihli  Kararı 

“13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. 

14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir.  Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan  kiralayandır. 

15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür. 

16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır. 

17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398). 

18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, M.: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130). 

19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre 

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en  az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış  sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının  bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin  sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren  ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle  sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği  durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” 

20. Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır. 

21. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini  tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için 01.07.2014 tarihinden itibaren kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Uzama süresi on yılı doldurmamışsa ve kalan süre beş yıldan az ise, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren  beş yıl sonra uygulanacağı için 01.07.2017 tarihinden sonra izleyen her uzama yılının  bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, herhangi bir  sebep göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilecektir. 

22. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar. 

23. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417). 

24. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar  arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir. 

25. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde  yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930). 

26. Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi  kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli  kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira  sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir.  Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.:  Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5). 27. Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma  ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini  belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir  (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin  Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi,  İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659). 

28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş.  Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli  ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız  bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra  kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999  tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu  1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak  01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız  bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı  ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi  düzenlenmiştir. 

29. Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile  başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira  sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini  imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar  bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim  tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden  başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde  öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan  01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu  şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005  tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren  yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi  şartları oluşmamıştır.” 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6655 Esas, 2018/712 sayılı ve 25.01.2018 tarihli Kararı 

“Davacı; davalının 10.01.2000 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir. Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, fesih  bildiriminin yasanın yürürlük tarihinden önce gönderildiği gerekçesiyle davanın reddine karar  verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar  Kanunu’nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren  sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama  süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce  bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından  on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.  6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği  tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği  tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. 6101 Sayılı TBK’ nun Yürürlüğü ve  Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK’nun 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…”yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre  olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK’ nun347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK’ nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz. Olayımıza gelince; Davacı 10.01.2000 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’ nun 347. Maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira  sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten  sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından  davalıya gönderilen 06.06.2014 tarihli ihtarı davalıya 19.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava  ise 01.12.2015 tarihinde açılmıştır. Fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç  aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla,  mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine  karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/4720 Esas, 2025/5281 sayılı ve 05.11.2025 tarihli  Kararı

“Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bitimi  nedeniyle 6098 sayılı Kanunun 347. Maddesi uyarınca feshi nedeniyle tahliyesi istemine  ilişkindir.  

Türk Borçlar Kanunun (6098 sayılı Kanunun) 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri  kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün  önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya  veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.  Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının  bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin  sözleşmeye son verebilir. 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın  başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona  erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren  veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir,” düzenlemesi mevcuttur.  

Söz konusu hüküm gereğince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli  sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça,  sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli  sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama  süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce  bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Konut ve çatılı iş yeri kirasında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda olarak kanunda  düzenlendiğinden taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine olacak şekilde fesih ve tahliye sebebi  kararlaştıramaz. Bu kira sözleşmeleri için 6098 sayılı kanunun 347/son maddesinde Kira  sözleşmesi genel hükümler bölümünde belirtilen fesih sebepleri ile kiraya verenden  kaynaklanan sebeplerle açılacak tahliye davaları TBK m.350… ‘de, kiracıdan kaynaklanan  sebeplerle dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise TBK m.352 de düzenlenmiştir.  Kira sözleşmesi genel hükümlerinden olan temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315) ve sözleşmeye  aykırılık (TBK m.316) nedeniyle açılacak fesih ve tahliye davaları için kanun düzenlemesinde  bir süre öngörülmemiş ise de dairemizin istikrar kazanan içtihatlarında bu davaların makul  sürede açılması gerekir. Yine TBK m 350, 3 51… . maddesindeki hâllerde dava açma süresi  açıkça düzenlenmiş, bu dava açma süresinde yazılı bildirim hâlinde dava açma süresinin bir  kira yılı uzayacağı TBK m.353’ de belirtilmiştir. 

Kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında süre bitimi sonrası 10 yıllık  uzayan sürenin bitimi sonrası, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.  TBK m.348 uyarınca ise konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildirimlerinin geçerliliği yazılı  şekilde yapılmasına bağlıdır. Kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik konut ve çatılı iş  yeri kiraları bakımından TBK 347 maddesi uyarınca belirli süreli kirada bu sürenin  bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden  en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin  kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen bu akit bozucu  yazılı bildirim kiracıya yapılması ile kira sözleşmesi fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira  yılının sonu itibariyle sonuçlarını ortaya çıkarır. Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı  bildirim sonrası davasını ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira  yılı sonuna kadar her zaman açabilir. Kanun düzenlemesinde bu tahliye davasının açılması için  kısıtlayıcı bir süre getirilmemiş ise de bu davanın yazılı fesih bildirimi yapılan dönemin  bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında  Arabuluculuk Kanunun 18/A -1-a. maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna  gidilerek anlaşmama hâlinde açılmalıdır.  

Somut olayda; 01.08.2004 tarihli ve 5 yıl süreli çatılı iş yeri kira sözleşmesinde  beş yıllık sürenin 01.08.2009 tarihinde sona erdiği, sözleşmenin 1’er yıl uzadığı, on yıllık  uzama süresinin 01.08.2019 tarihinde tamamlandığı, en son uzayan kira yılının bitimi olan  01.08.2023 tarihinden en az üç ay öncesi olan 20.03.2023 tarihinde yazılı  fesih bildiriminin yapılarak, davanın da süresinde açıldığı anlaşılmakla, davalı vekilinin  temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar  verilmiştir.” 

Yararlanılan Kaynaklar 

DURAL, Mustafa / SARI, Suat, Türk Özel Hukuku Cilt I: Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Filiz Kitabevi, İstanbul 2019. 

Anayasa Mahkemesi, T. 07.09.2016, E. 2015/102, K. 2016/151. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, T. 25.05.2021, E. 2017/458, K. 2021/614. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 05.11.2025, E. 2025/4720, K. 2025/5281. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 25.01.2018, E. 2017/6655, K. 2018/712

Türk Borçlar Kanunu, Kanun No: 6098, Kabul T.: 11.01.2011, RG T.: 04.02.2011, RG S.:  27836.

Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerleri hakkındaki 339.maddesi ve devamındaki hükümler gereğince, kiralanan yerin tahliyesinin yapılabilmesi, belirli sebeplere ve belirli sürelere bağlanmıştır. Bunun önemli sebeplerinden biri, zayıf durumda bulunan kiracının korunması amacıdır.

01.09.2023 tarihinde Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile, “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,” dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’da düzenlenen dava açma süreleri bakımından nasıl bir uygulamaya gidileceği tereddüt yaratmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’ndaki, konut ve çatılı işyeri kiraları açısından örneğin; 

• kiraya verenin ve yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim (TBK m. 350); 
• mülkiyeti sonradan kazanan malikin duyduğu gereksinim (TBK m. 351); 
• kiraya verenin kira sözleşmesini, kiralananı yeniden inşası veya imarı amacıyla sona erdirmesi (TBK m. 350 f. 1-2); 
• kiracının tahliye (boşaltma) taahhütü (TBK m. 352 f. 1); 
• kiraya verenin, kiracının aynı kira süresi içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmasına dayanan tahliye talebi (TBK m. 352 f. 2); 
• kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m. 352 f. 3) ve 
• kiracının kiralananı başkasına kiralaması (TBK m. 322) nedenine dayanan uyuşmazlıklar ile karşılaşılması mümkündür.

Türk Borçlar Kanunu’nda yukarıda belirtilen sebepler için dava açma süreleri öngörülmüştür. Mesela,  TBK. 350. maddeye göre, yeniden inşa ve imar gerekçesi söz konusuysa; “kiraya veren, kira sözleşmesini; … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”.

Yine TBK 351.maddeye göre, yeni malikin gereksinimi için; “kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinde, dava şartı arabuluculuk kapsamında, arabuluculuğa başvuru tarihi itibariyle zamanaşımı süresinin duracağı, hak düşürücü sürelerin işlemeyeceği düzenlenmiştir.

Bu noktada zamanaşımı ile hak düşürücü süreler arasındaki farklara dikkat çekmek isterim; 

Öncelikle, kanunda belirtilen bir zamanaşımı süresi olmalıdır. Bu süre dolunca, hakkın dava edilebilirliği ortadan kalkmaktadır. Zamanaşımı, def’i niteliğindedir. Yani uyuşmazlığın taraflarınca ileri sürülmesi gerekir. Yoksa hakim, kendiliğinden borcun zamanaşımına uğrayıp uğramadığını araştırmaz. 

Öte yandan zamanaşımı süresi kanunda belirlenen hallerde durabilir ya da kesilebilir.

Hak düşürücü süre ise; hak kullanılmaksızın süre geçirildiği takdirde, sürenin sona ermesi ile birlikte, hakkın dava edilebilirliği ve bizatihi hak yok olmaktadır. Hak düşürücü süre savunması, zamanaşımından farklı olarak, itiraz niteliğindedir. Taraflarca yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bunun yanında, taraflar ileri sürmese dahi, hakim re’sen hak düşürücü sürenin geçirilip geçirilmediğini tespit edebilir. Yine, zamanaşımından farklı olarak, hak düşürücü sürenin durması veya kesilmesi mümkün değildir.

O halde, HUAK 18/A’da belirtilen “zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez” hükmünden ne anlamak gerekir?

Yukarıda açıklandığı üzere, hak düşürücü sürenin niteliği itibariyle durması veya kesilmesi mümkün değildir. Nitekim zamanaşımı ile farklarından biri de bu özelliğidir.

Ancak kanun koyucu zannımca, burada bir istisna hükmü yaratmıştır. Çünkü uygulamada ben her ne kadar, hukuk kavramının özü itibariyle hak düşürücü sürenin kesilemeyeceğini ya da durmayacağını düşünmüş olsam da, uygulamada, hak düşürücü süreyi durdurmak amacıyla bu hükmün konulduğu belirtilerek, dava süreleri hesaplanmaktadır.

Yani TBK’da düzenlenen kira sözleşmelerine ait dava açma süreleri bakımından, dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulması halinde, hak düşürücü sürenin bu tarih itibariyle duracağı, son tutanağın düzenlenmesi ile kaldığı yerden devam edeceği şeklinde yorum yapılmaktadır.

Bu konuda Arabuluculuk Daire Başkanlığının “Ticari Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk”a dair açıklamaları da bu yöndedir. Dolayısıyla kira uyuşmazlıklarında da kıyasen anlattığımız yorum uygulama alanı bulacaktır.

Faydalı olması dileğiyle…

Yararlanılan Kaynaklar

Süleyman Burak GÜNDOĞDU, Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler, Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2023

H. Kübra KARA, Zamanaşımı ile Hak Düşürücü Süre Kavramları ve Bu Kavramların Farkları

Hilal Akmaral KESKİN, İş Hukukunda Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre,2020

Ticari Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk, Adalet Bakanlığı, Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığı, 2019

I. Muhdesat Kavramı 

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 22.12.1995 tarih ve 1/3 sayılı İçtihadı  Birleştirme Kararı uyarınca muhdesat; bir arazi üzerinde yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe  şeklinde dikilen ağaçları ifade etmektedir. İçtihadı Birleştirme Kararında ayrıca muhdesatın  mütemmim cüz, diğer bir deyişle bütünleyici parça niteliğinde olduğu ifade edilmiştir. Türk  Medeni Kanununun 684. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, “bütünleyici parça, yerel âdetlere  göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı  değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Türk Medeni Kanununun  bütünleyici parçanın kapsamını açıklayan 718. maddesinin 2. fıkrası uyarınca “bu mülkiyetin  kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” 

Bu kapsamda muhdesat; bir arazi üzerindeki geçici ve taşınabilir olmayan,  taşınmaza sıkı sıkıya bağlı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları ifade  etmektedir. Örneğin; bina, depo, duvar, meyve ağacı, su kuyusu gibi unsurlar muhdesat  kapsamında değerlendirilebilir. Taşınmazdan kolayca ayrılabilen nitelikteki şeyler ise muhdesat sayılamayacaktır.  

İlaveten muhdesat için faydalı veya zorunlu masraflar yapılması, muhdesatın meydana  getirildiği anlamına gelmemektedir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2019/2245 Esas, 2021/2982  sayılı ve 31.03.2021 tarihli Kararı uyarınca, “…O halde, davacı tarafından taşınmaz üzerine  daha önce mevcut bir muhdesata yeni bölümler ilave edilmesi, muhdesatın tamamlanması veya  mevcut muhdesatın bakım ve onarımının yaptırılması bağımsız bir muhdesat meydana getirme  niteliğinde olmadığından, davacının eve ve ilave odaya yönelik talebinin reddine karar  verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de hatalı olmuştur.” 

Muhdesatı meydana getirmeyen fakat faydalı veya zorunlu masraf yapan kişinin  talepleri genellikle sebepsiz zenginleşme kapsamında değerlendirilmektedir. Fakat bu noktada  zamanaşımı hususuna dikkat edilmesi gerekmektedir. Zira 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun  82. maddesi uyarınca “sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme  hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin  gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.” 

II. Muhdesatın Hukukî Niteliği

Bütünleyici parça olmasının bir sonucu olarak muhdesat, sahibine taşınmaz  mülkiyetinden ayrı, bağımsız bir aynî hak sağlamamaktadır. Muhdesat sahibinin hakkı, sadece  bir şahsî haktır. Bunun neticesinde “üst arza tabidir” ilkesi gereğince, kural olarak muhdesatın  arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti de istenemeyecektir.  

Kural olarak muhdesatı meydana getiren ve tapu maliki olmayan üçüncü kişinin  muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmada hukukî yararının bulunduğu kabul edilmemektedir. Bu durumda sebepsiz zenginleşme (Bkz. Türk Borçlar Kanununun 77-82.  maddeleri) hükümlerine göre talepte bulunulabilecektir. Fakat kamulaştırma ve kentsel  dönüşümle ilgili durumlarda üçüncü kişinin hukuki yararının varlığı kabul edilmektedir.  Örneğin; Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2016/2612 Esas, 2019/2516 sayılı ve 11.03.2019 tarihli  Kararı uyarınca “…Kamulaştırma ve kentsel dönüşümle ilgili durumlarda muhdesatın tespiti  davasının muhdesatı meydana getiren üçüncü kişi tarafından da açılması mümkündür…” 

III. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasının Hukukî Yarar Şartı Ekseninde Amacı 

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 106. maddesinin ilk iki fıkraları uyarınca,  “(1) Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukukî ilişkinin varlığının ya da  yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir. 

(2) Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta  hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır.” 

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabilmesi için güncel hukukî yararın somut  ve mevcut bir menfaate dayanması gerekmektedir. Uygulamada muhdesatın aidiyetinin tespiti  davası, ortaklığın giderilmesi davasında satış bedeli ile paydaşlara düşecek miktarın ve kentsel  dönüşüm süreçlerinde hak sahipliğinin belirlenmesi, kamulaştırma bedellerinin dağıtımı gibi  amaçlarla açılmaktadır. 

Güncel hukukî yarar muhdesatın aidiyetinin tespiti davası bakımından bir dava şartı teşkil etmekte olup yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hâkim  tarafından da re’sen gözetilir. Hukukî yararın bulunmadığının tespiti halinde davanın, dava şartı  yokluğundan usulden reddine karar verilmelidir. Taşınmaz hakkında mevcut durumda hiçbir  somut uyuşmazlığın olmadığı, neticesinde herhangi bir hak kaybının önlenmediği durumlarda  muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılmasında güncel hukukî yararın varlığı kabul  edilmemektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/2474 Esas, 2025/833 sayılı ve 17.02.2025 tarihli  Kararı uyarınca, “…Dosya içeriği ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık;  muhdesatın aidiyetinin tespiti istemine ilişkindir…Tespit davası, kendine özgü davalardan olup  dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun doğal  sonucu olarak da bu davaların uygulama alanı sınırlıdır. Bilindiği üzere, tespit davalarının  görülebilmesi için güncel hukuki yararın bulunması (6100 s.lı HMK 106/2 m) ve dava  sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Tespit davaları eda davalarının  öncüsüdür, bu nedenle eda davası açılmasının mümkün olduğu hallerde, tespit davası  açılmasında hukuki yararın bulunmadığı kabul edilmektedir. Hukuki yararın bulunması dava  şartı olup, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hakim tarafından  da re’sen gözetilir. Hukuki yararın bulunmadığının tespiti halinde davanın, dava şartı yokluğu  gerekçesiyle usulden reddine karar verilmelidir (HMK 114/1-h, 115 m.).” 

IV. Muhdesatın Aidiyetinin Tespitinde İspat Meselesi 

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 6. maddesi uyarınca “Kanunda aksine bir hüküm  bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla  yükümlüdür.” Bu kapsamda ispat yükü üzerinde olan davacının dava konusu muhdesatları  kendisinin meydana getirdiğini yasal delillerle kanıtlaması gerekmektedir. Yargıtay 8. Hukuk  Dairesinin 2016/8129 Esas, 2016/9639 sayılı ve 02.06.2016 tarihli Kararı uyarınca, 

“…Taşınmaz üzerindeki muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitine ilişkin  davalarda Mahkemece araştırılması gereken husus, muhdesatın kim tarafından, hangi  gelirlerle, kimin adına ve hesabına yaptırıldığıdır.” 

Bu kapsamda muhdesatın niteliği, ne zaman meydana getirildiği, kim tarafından  yapıldığı, kimin adına ve hesabına yapıldığı, muhdesatın taşınmaz üzerindeki ekonomik etkisi  (özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında muhdesat – arz oranının belirlenmesinde) ispatlanırken; tanık ve mahalli bilirkişi beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi, kadastro  tutanakları (Kadastro Kanununun 19. maddesi uyarınca, “taşınmaz mal üzerinde malikinden  başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi,  ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”),  tapu kayıtları (özellikle beyanlar hanesi), elektrik ve su abonelikleri, hava fotoğrafları (özellikle  muhdesatların yapılma yahut dikilme tarihinin tespiti bakımından) gibi deliller  kullanılabilecektir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davalarının Uygulama Alanları ve Özellikle Ortaklığın  Giderilmesi Davaları 

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/1018 Esas, 2024/5567 sayılı ve 09.12.2024 tarihli  Kararı uyarınca, “…Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz  hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da  kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının  açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir.”  

a. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında Muhdesat 

Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı (müşterek mülkiyet) veya elbirliği (iştirak hâlinde  mülkiyet) mülkiyetine konu bir taşınmaz yahut taşınır mal üzerindeki ortaklık ilişkisinin sona  erdirilmesi ve malın hak sahibi olanlar arasında aynen veya nakden paylaştırılmasını  sağlamaktadır. Taşınmaz üzerindeki muhdesatlar bütünleyici parça niteliğinde olduğundan  kural olarak arzdan ayrı satılamayacaktır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti çoğunlukla ortaklığın  giderilmesi davalarında önem kazanmaktadır. Zira bu durumda muhdesatın hangi ortak  tarafından meydana getirildiğinin tespiti doğrudan ekonomik sonuç doğuracak olup, bu  belirleme yapılmadan satış bedelinin adil paylaşımı yapılamayacaktır. Bu kapsamda davacının  güncel hukuki yararı mevcuttur.  

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 165. maddesi uyarınca, “bir davada hüküm  verilebilmesi, başka bir davaya, idari makamın tespitine yahut dava konusuyla ilgili bir  hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlı ise mahkemece o  davanın sonuçlanmasına veya idari makamın kararına kadar yargılama bekletilebilir. 

Bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın  çözümüne bağlı ise mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye veya idari makama  başvurması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde görevli mahkemeye veya idari makama  başvurulmadığı takdirde, ilgili taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas  dava hakkında karar verilir.” 

Ortaklardan birinin muhdesat iddiasında bulunması durumunda öncelikle muhdesat  iddiasını kabul edip etmediklerine dair tüm tarafların beyanlarının tespit edilmesi, muhdesat  konusunda ihtilaf bulunduğunda muhdesat iddiasında bulunan davalılara muhdesatın  aidiyetinin tespiti hususunda dava açmak için uygun bir süre verilmesi, açılması durumunda da muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının bekletici mesele yapılarak sonucunun beklenmesi  gerekmektedir.  

Tüm tarafların muhdesat iddiasını kabul etmesi veya muhdesatın aidiyeti davası açılıp da  muhdesatın davalılara aidiyetine karar verilmesi halinde; bilirkişiden rapor alınmak suretiyle  satış bedelinden ne kadarının muhdesata isabet ettiğinin yüzdelik oran kurulmak suretiyle  belirlenerek, muhdesata isabet eden kısmın muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedelin payları  oranında tüm paydaşlara dağıtılması ve dağıtım oranlarının hükümde açıkça gösterilmesi  gerekmektedir (Bkz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2017/636 Esas, 2020/7096 sayılı ve  10.11.2020 tarihli Kararı, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2023/2219 Esas, 2023/2702 sayılı ve  18.05.2023 tarihli Kararı). Bu şekilde hakkaniyete uygun olacak şekilde muhdesatı meydana  getiren kişinin emeğinin korunması sağlanmaktadır. Mahkemece verilen süre içerisinde dava  açılmadığı takdirde ise o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekmektedir.  

Ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı sırada muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını  açmaya ilişkin dava şartı olan güncel hukukî yarar, ortaklığın giderilmesi davasının sona ermesi  durumunda ortadan kalkacaktır. Zira Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 2016/10195 Esas,  2016/10371 sayılı ve 13.03.2016 tarihli Kararı uyarınca “…Somut olaya gelince; dava konusu  … parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi amacıyla … 1. Sulh Hukuk  Mahkemesi’nin … sayılı dosyasında dava açıldığı, bu davada muhdesatın tespiti davasının  bekletici sorun yapılmadığı ve ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlandığı, dolayısıyla  davacının başlangıçta var olan güncel hukuki yararının da ortadan kalktığı  anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının güncel hukuki yararının bulunduğundan söz  edilemez. Mahkemece hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine (HMK  115) karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olmuş, bozmayı  gerektirmiştir.” 

Taşınmaz üzerindeki muhdesatın paydaşlardan birine değil de üçüncü kişiye ait olması  durumunda, bu kişinin muhdesat sahibi olarak davaya dahil edilmesi mümkün değildir. Zira  Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/4121 Esas, 2019/8775 sayılı ve 17.12.2019 tarihli Kararı  uyarınca “…Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü  şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek  ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.” Bu kapsamda, üçüncü kişi olan  muhdesat sahibi veya mirasçıları, ortaklar aleyhine şartları mevcutsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat yahut alacak davası açabilir, bazı durumlarda haksız yapı  (TMK m. 724) hükümlerine dayanarak talepte bulunabileceklerdir. 

Ortaklığın giderilmesi davalarında, diğer paydaşlara muhdesat iddialarını kabul edip  etmediklerine ilişkin beyanları alınmadan muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması  durumunda, davalıların davaya sebebiyet verip vermeyeceğinin tartışılmadığı, bu kapsamda  yargılama giderleri ve vekâlet ücretlerinden sorumlu tutulamayacakları kabul edilmektedir.  (Bkz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2012/5424 Esas, 2012/7675 sayılı ve 07.11.2012 sayılı  Kararı) 

b. Kamulaştırma (İstimlak) İşlemlerinde Muhdesat 

Kamulaştırma, devletin veya kamu kurumlarının, kamu yararına dayalı olarak gerçek  karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya  bir kısmına rızaları dışında el koyması işlemidir (1982 tarihli T.C. Anayasasının  “Kamulaştırma” başlıklı 46. maddesi). Bu durumda muhdesatın kime ait olduğunun tespiti,  kamulaştırma bedelinin ödenmesinde önem arz etmekte olup davanın açılmasında güncel  hukukî yarar bulunmaktadır.  

c. Kentsel Dönüşüm ve Benzeri Dönüşüm Süreçlerinde Muhdesat 

Taşınmazın kentsel dönüşüm veya benzeri bir dönüşüm sürecine girmesi durumunda, o  taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunun belirlenmesi, dönüşüm neticesinde  doğacak hak veya bedel paylaşımı etkilemektedir. Bu kapsamda, dönüşüm neticesinde ortaya  çıkacak menfaatin korunabilmesi açısından muhdesat davasında güncel hukukî yarar  bulunmaktadır.  

V. Sonuç 

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları Yargıtay’ın ısrarlı içtihatlarıyla da altı çizilen “güncel hukuki yarar” kavramıyla sınırları  oldukça net bir şekilde belirlenen; ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm ile  benzeri dönüşüm süreçlerinde hak dengesini gözetmek amacıyla tanınmış bir güvence  niteliğindedir.  

VI. Konuya İlişkin Yargıtay İçtihatları 

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024/1018 Esas, 2024/5567 sayılı ve 09.12.2024 tarihli Kararı

“…Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur (4721 s.lı TMK  684/1 m). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve  altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak  üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK 718 m). 22.12.1995 tarih ve 1/3 sayılı  Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi Eşya Hukuku’nda, muhdesattan,  bir arazi üzerinde yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları anlamak gerekir. 

Muhdesat, sahibine arazi mülkiyetinden ayrı, bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak  bahşetmez. Muhdesat sahibinin …, sadece şahsi bir haktır (TMK 722, 724, 729 m.ler). Taşınmaz  üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından  ayrı bir mülkiyetinin varlığından söz edilemez. Açıklanan ilke ve esaslara göre, kural olarak  muhdesatın arz malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez. Ne var ki; çoğun içinde az  da vardır kuralı gereğince, muhdesatın mülkiyetinin aidiyetinin tespiti isteğinin, muhdesatı  meydana getirenin tespitini de kapsadığı kabul edilmelidir. 

Öğretide ve Yargıtay’ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest  ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin  bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki  yararın bulunduğu kabul edilmektedir. 

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; taraflar arasında Aybastı Sulh Hukuk  Mahkemesinin 2019/341 Esas sayılı dosyasında görülmekte olan ortaklığın giderilmesi  davasında, dava konusu muhdesatın zemin kat + 1-2-3. normal katları yönünden davalı tarafın  açık bir kabulü bulunmadığından, davacının taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatın tüm  katlarına yönelik aidiyetinin tespitini istemesinde hukuki yararı vardır…” 

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2019/2245 Esas, 2021/2982 sayılı ve 31.03.2021 tarihli Kararı 

“…Taşınmaz üzerine daha önce mevcut bir muhdesata yeni bölümler ilave edilmesi, muhdesatın  tamamlanması veya mevcut muhdesatın bakım ve onarımının yaptırılması bağımsız bir  muhdesat meydana getirme niteliğinde olmayıp mevcut muhdesatın daha kullanılır hale  gelmesini, bir başka deyişle muhdesattan sağlanacak faydanın artmasını sağlayan işlerdir. Bu  işler için harcanan giderler de muhdesatın değerini artıran faydalı ve zorunlu giderlerdendir. 

İyileştirici nitelikteki giderleri tek başına karşılayan taşınmaz malik ya da maliklerinin  koşullarının varlığı halinde bu giderlerden paylarına düşen kısmını TBK’nin 77 ve onu izleyen maddeleri hükmüne ve sebepsiz zenginleşme kurallarına göre açacağı eda nitelikli bir alacak  davası ile taşınmazın diğer maliklerinden isteyebileceği kuşkusuzdur. İyileştirme giderlerini  yapan malik ya da maliklerin taşınmazın ortaklığının giderilerek satılması ve muhdesattan  yararlanmalarının son bulması ile istenebilir hale gelecek bu giderler için eda nitelikli alacak  davası açma hakkı mevcut iken önceden bu iyileştirme giderlerinin tespitini dava etmekte  hukuki yararı bulunduğundan söz edilemez. 

Açıklanan ilke kapsamında tüm dosya kapsamı incelendiğinde, davacının dava konusu  taşınmazlar üzerinde bulunan evin bakımı için yapılan masrafların ve eklentilerinin kendisi  tarafından yapıldığını belirterek tespitini talep ettiği, Bölge Adliye Mahkemesince evin bakım  ve onarım işleri ve ilave odanın davacı tarafından yaptırıldığı kabulü ile bu muhdesatların  davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar verildiği görülmüş, yargılama  aşamasında dinlenen taraf tanıkları ve mahalli bilirkişilerin anlatımlarından evin davacı ve  tarafların murisi tarafından birlikte inşa edildiği belirlenmiştir. 

O halde, davacı tarafından taşınmaz üzerine daha önce mevcut bir muhdesata yeni bölümler  ilave edilmesi, muhdesatın tamamlanması veya mevcut muhdesatın bakım ve onarımının  yaptırılması bağımsız bir muhdesat meydana getirme niteliğinde olmadığından, davacının eve  ve ilave odaya yönelik talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar  verilmesi de hatalı olmuştur…” 

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2016/2612 Esas, 2019/2516 sayılı ve 11.03.2019 tarihli Kararı  

“…Muhdesatın mülkiyetinin aidiyetinin tespiti talebinin niteliğine gelince, taşınmaz üzerindeki  bina, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların taşınmazın arzından ayrı bir  mülkiyetinin varlığından söz edilemez ve kural olarak muhdesatın arz malikinden başkasına  aidiyetinin tespiti istenemez. Çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince, muhdesatın  mülkiyetinin aidiyetinin tespiti ve tapunun beyanlar sütununa tescili isteğinin, muhdesatı  meydana getirenin tespiti isteğini de kapsadığı kabul edilmelidir. Bu tür davalarda, güncel  hukuki yararın mevcut olması ve iddianın kanıtlanması durumunda, muhdesatın davacı tarafça  meydana getirildiğinin tespitine karar verilmesi gerekir. Tapu maliki olmayan davacının  muhdesatın tespiti isteğine gelince, kural olarak, malik olmayan davacının, sebepsiz  zenginleşme hükümlerine göre taleple bulunması mümkün iken, muhdesatın tespiti davasını  açmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Kamulaştırma ve kentsel dönüşümle ilgili durumlarda muhdesatın tespiti davasının, muhdesatı meydana getiren üçüncü kişi tarafından  da açılması mümkündür. 

Somut olaya gelince; her ne kadar Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de,  davacılar tarafından aidiyetinin tespiti istenen dava konusu kavak ağaçlarının niteliği  itibariyle, belli bir süre arz üzerinde kaldıktan ve belli bir büyüme süresine geldikten sonra  kesilecek ağaç türlerinden olduğu, ticari maksatla dikilen ve olgunlaştığında yani bir süre  sonra kesilip yararlanılmak üzere dikilen kavak ve söğüt gibi ağaçların taşınmazın mütemmim  cüzü yani tamamlayıcı parçası niteliğinde kabul edilmediği, 22/12/1995 tarih ve 1/3 sayılı  Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararında ise, muhdesatın, mütemmim cüz niteliğinde olduğu, bir  başka deyişle geçici ve taşınabilir olmaması ve taşınmaza sıkı sıkıya bağlı bulunması  gerektiğini söylemenin yanlış olmayacağının vurgulandığı, kavak ve söğüt gibi ağaçların ise  muhdesat niteliğinde olmadığı, taşınır hükümlerine tabi mal niteliğinde olduğu, bu nedenle  sorunun çözümünün TMK’nin 728. ve 729. maddelerinde aranması gerektiği karşısında,  Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile kabulüne karar  verilmesi doğru görülmemiştir…” 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/4121 Esas, 2019/8775 sayılı ve 17.12.2019 tarihli Kararı 

“…Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde  bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması  gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh  varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış  meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın  değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri  bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik  (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi  de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa,  geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır. 

Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait  olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona  satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.

Somut olaya gelince; hükmün üçüncü bendinde, “muhdesatların % 12,23 oranındaki değer  artışının ölü davalı … mirasçılarına aidiyetine,” karar verilmişse de, kayıt maliki olmayan  muhdesat sahiplerine satış bedelinden pay verilmesi söz konusu değildir. 

O halde, mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazlar üzerindeki muhdesatların sahibi …  mirasçılarından hangilerinin kayıt maliki olduğu, gerekirse taşınmaza ait tedavüllü tapu  kayıtları getirtilmek suretiyle irdelenmeli, mirasçılarının tamamının paydaş olmadığı tespit  edilirse, muhdesattan dolayı pay verilmeksizin satış bedelinin dağıtılmasına; mirasçılarının  tamamının paydaş olduğunun tespiti halinde ise yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda  karar verilmesi gerekir. 

Mahkemece, değinilen hususlar gözardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar  verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir…” 

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2012/5424 Esas, 2012/7675 sayılı ve 07.11.2012 sayılı Kararı 

“…Somut olaya gelince; davalılar …, … … ve …’ın dışındaki davalıların eldeki davada kabul  beyanları bulunmamaktadır. Mahkemece ortaklığın giderilmesi dosyası getirtilerek  incelenmemiş, davacıların muhdesat iddialarını davalıların kabul edip etmedikleri  belirlenmemiş, bu hususlar duruşma zaptına geçirilmemiştir. Ortaklığın giderilmesi davasında  muhdesat iddialarını kabul edenlerin eldeki davada taraf olarak gösterilmesi gerekli olmayıp,  gösterilmesi halinde bu kişiler yönüyle davanın husumet nedeni ile reddi gerekir. Ortaklığın  giderilmesi davasında muhdesat iddialarını kabul etmeyenlerin ise eldeki davada taraf  olmaları zorunludur. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının bir kısım davalılarca kabulü  halinde kabul beyanında bulunmayan diğer davalıların yargılama giderleri ve yargılama  giderlerinden sayılan vekalet ücreti ile sorumlu oldukları tartışmasızdır. 

Ne var ki; eldeki davada davalı …, … … ve …’ın ilk celse kabul beyanları bulunmakta ise de  ortaklığın giderilmesi davasında davacıların muhdesat iddialarını kayıtsız ve şartsız olarak  kabul edip etmedikleri, davacılara muhdesat iddiaları hakkında dava açmaları için verilen  10 günlük kesin süreden önce davalıların kabul beyanlarının olup olmadığı belirlenmemiş,  bir başka anlatımla davalılarca eldeki davanın açılmasına sebebiyet verilip verilmediği  tartışılmamıştır. 

Hal böyle olunca; mahkemece az yukarda açıklanan olgular dikkate alınarak davacıların tüm istemleri hakkında olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmalı, taraflar lehine takdir edilecek 

yargılama giderleri ve yargılama giderlerinden sayılan vekalet ücretinin belirlenmesinde az  yukarıda belirtilen hususlar ile birlikte davacıların ancak kendi payları dışındaki muhdesat  payına yönelik dava açabileceği dikkate alınarak vekalet ücretinin miktarının belirlenmesinde  bu olgu da gözönünde bulundurulmalı, toplanan ve toplanacak tüm deliller birlikte  değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir…” 

Yararlanılan Kaynaklar 

https://karararama.yargitay.gov.tr

Günümüzde kira hukukundan doğan uyuşmazlıklar katlanarak artmaktadır. Bu uyuşmazlıkların gerek taraflar arasında anlaşma yoluyla gerek yargılama süreci boyunca çözümünde, tarafların iradesini yansıtması nedeniyle, sözleşme metninde yer alan hükümler büyük bir önem taşımaktadır. Bu yazıda, kira sözleşmesi hazırlanırken kanımızca hangi hükümler ve içeriklerine dikkat edilmesi gerektiği derlenmiştir.

1. SÖZLEŞME MADDELERİ

1. Taraflar

Kira sözleşmeleri taşınır mal veya taşınmazlar üzerine kurulabilir. Teamülde sözleşmelerde mal sahibi “Kiralayan”, karşı taraf “Kiracı” olarak geçer. Tüzel kişilikler arası yapılan kira sözleşmelerinde tüzel kişilik/şirket unvanları da sözleşmede yer alabilir. Sözleşme maddelerinin başlangıcında, tarafların metin boyunca hangi sıfatla temsil edileceğinin belirlenmesi ve karışıklık yaratmaması adına tek bir sıfata sadık kalınması önerilir.

2. Bildirim

Zaman zaman sözleşme maddelerinin imza sonrası değişen şartlar nedeniyle revize edilmesine gerek duyulabilir. Sözleşme hükümlerinin uygulanması adına ihtar çekilmesi veya fesih bildiriminin yapılması gerekliliği ortaya çıkabilir. Bu gibi durumlarda tarafların doğru adreslerine, iletişim bilgilerine bildirimin yapılması sürecin sağlıklı işlemesi açısından önemlidir. Doğru iletişim bilgilerinin girilmemesi veya imza sonrası bildirim adreslerinin değişimi halindeki yükümlülüklerin metinde düzenlenmemesi, hukuki uyuşmazlıkların doğması durumunda tarafların ciddi sorunlar yaşamasına sebep olabilir.

3. Süre

Kira sözleşmeleri, belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılır. Kira süresinin “X ay/yıl” olarak yazıldığı sözleşmeler belirli süreli olarak nitelendirilir. Süre belirtilmeyen sözleşmeler ise belirsiz süreli olarak kabul edilir.

Bir kira sözleşmesinin başlangıçta belirli süreli olarak akdedildiği, sürenin dolması akabinde kira ilişkisinin sürdürülmeye devam ettiği durumda, bu kira sözleşmesi 1 senelik sürelerle uzamış kabul edilir ve belirli süreli olma niteliğini sürdürür. Yani belirli süreli kira sözleşmesi, kira süresinin bitimi halinde belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmez.

Örnek vermek gerekirse; 5 yıl süreli düzenlenmiş bir kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. Bu sürenin sonunda, kiracı kira sözleşmesini sonlandırmak için en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı sürece, 1 yıllık sürelerle kira ilişkisi uzamaya devam eder (TBK m. 347). 

Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) farklı ele alınmıştır, örneğin kira sözleşmesinin feshi süreleri farklı belirlenmiştir. Bu nedenle, kira ilişkisi kurulurken taraflar hangi kurallarla bağlı olmak istediğini ayrıntılı olarak incelemeli ve sözleşmede belirlenen sürelere dikkat etmelidir.

4. Kira bedeli 

Kira ilişkisinin kurulması için gerekli şartlardan biri kira bedelidir. Bu miktarın açık ve net bir şekilde yazılması gerekir. Bunun yanı sıra ödeme tarihinin, hangi banka hesabına yatırılacağının, ödeme tarihi geçtiği durumda hangi oranda temerrüt faizinin işletileceğinin özellikle belirtilmesi de önem taşır. 

Kira bedelinin artış oranı sözleşme metninde yer alabileceği gibi, herhangi bir oran belirtilmeden sadece kira artışı yapılacağı da yazılmış olabilir. Her hal ve şartta, konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması durumunda, TBK m. 344 uyarınca kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşme metninde belirli bir oran yazılmış ise, bu oran geçerli sayılmaktadır. Ancak, söz konusu oran TÜFE oranına göre yüksek ise, kira artışı da TÜFE oranına göre yapılmalıdır.

Örneğin; 27/03/2025 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi metninde %10 kira artış oranı belirlendiğini varsayalım. Bir sonraki kira dönemi 27/03/2026’da başlayacaktır. Aylık TÜFE, ÜFE oranları, genellikle bir sonraki ayın 3. gününde TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Dolayısıyla, Mart 2026’ta yenilenecek kira dönemine ilişkin ele alınacak TÜFE oranı, Şubat 2026 oniki aylık ortalaması olacaktır. Eğer ki söz konusu TÜFE oranı sözleşme metnindeki %10 oranından yüksek ise, sözleşme metnindeki oran ele alınmalıdır. Fakat, TÜFE oranı sözleşme metnindeki %10 oranından düşük ise, artış yapılırken TÜFE oranı ele alınmalıdır. Sözleşme metninde belirli bir oran yazılı iken bu iradeyi uygulamak esastır. Ancak, TBK m. 344 hükmü TÜFE oranından yüksek artış oranlarını kesin bir dille yasaklamış olması nedeniyle bu kural öncelik taşır.

5. Güvence bedeli

Geçmişte kira bedeli ve depozito olarak da bilinen güvence bedeli döviz cinsinde belirlenebilmekteydi. Günümüzde artık kira bedeli ve güvence bedeli kira bedeli Türk lirası olmak zorundadır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in (Tebliğ No: 2008-32/34) 8. Maddesinin 2. Fıkrasında “konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak” kararlaştırılması yasaklanmıştır. 

Öte yandan, sözleşme maddesinde güvence bedeli açık ve net bir tutar olarak yazılmış ise, kira ilişkisinin sonunda o yazılan tutar, eğer ki “bir aylık kira bedeli” gibi yazılmış ise kira ilişkisinin sona erdiği tarihteki güncel kira bedeli iade edilir.

6. Kiralananın erkenden teslimi

TBK m. 325, kiracı tarafından bildirim sürelerine uyulmaksızın sözleşme bitiminden önce kiralananın geri verilmesini düzenler. Kanun hükmünde net bir şekilde ne kadar süre kira bedelinin ödenmeye devam edilmesi gerektiği yazmamaktadır, yalnızca “makul bir süre” tanınmıştır. Genellikle uygulamada 3 aylık kira bedelinin talep edildiği görülmektedir. Bu husus, kiralananın yapısı, bulunduğu konum, Kiralayanın tutumuna bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.

Her ne kadar kira sözleşmesinde yer almayan durumlar için kanun hükümleri uygulanıyor olsa da, özellikle ticari olarak gayrimenkul kiralama alanında faaliyet gösteren şirketler için kira sözleşmelerinde kiralananın erkenden teslimi açısından haklarını koruyan bir maddenin bulunması tavsiye edilir.

7. Kira sözleşmesinin devri

Kiralayan dilerse kira sözleşmesinin üçüncü kişilerini devrini sözleşme hükümleri ile yasaklayabilir. Bazı sözleşmelerde Kiralayanın onayı olmadan ve metinde yasaklanmasına rağmen, kira ilişkisinin devri sözleşmenin esaslı ihlali ve dolayısıyla kira ilişkisinin feshi nedenini doğurabilir.

Sözleşmenin devri hükümleri, Kiracı pozisyonunda bulunan şirketler için de önemlidir. Zira, kira ilişkisi boyunca şirketin ortaklık yapısında değişiklikler olabilir. Uygulamada bazı sözleşmelerde ortaklık yapısının değişmesi sözleşmenin devri gibi kabul görmekte ve esaslı ihlal sayılmaktadır.

8. Fesih ve tahliye hükümleri

Her sözleşmede olduğu gibi, sözleşmenin hangi koşullarla derhal feshedilebileceği, derhal fesih nedenlerinin her iki tarafa da tanınıp tanınmadığı, fesih bildiriminin yapılmasının gerekip gerekmediği, bildirim yapılması şartıyla kabul edilen fesih nedenleri ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Tahliye sırasında Kiracının kiralanana zarar vermemek kaydıyla kendisi tarafından getirilen dekorasyonları beraberinde götürme hakkı, yapılan tadilatı taşınmaza zarar vermemek kaydıyla sökme hakkı, ekonomik ömürlerini tamamlayan demirbaşlara dair tazmin sorumluluğunun olmaması gibi kira sözleşmelerine özel olarak Kiracıların çeşitli hakları bulunmaktadır.

Bunun yanı sıra, kiralanana verilen zararlardan Kiracıdan tazminat isteme hakkı, kiralanana yapılan tadilatlar taşınmaza zarar verilmeksizin sökülemeyecekse, bu eşya ve malzemelere dair bedel ödemeksizin kullanma hakkı gibi Kiralayanın da çeşitli hakları bulunmaktadır. 

Sözleşme metninde Kiralayana ve Kiracıya ait hak ve yükümlülükler esnetilebileceği veya daraltılabileceği gibi, sözleşmenin feshi ve kiralayanın tahliyesi süreçlerinde sonradan hukuki uyuşmazlıklara neden olmamak adına, tarafların sorumlulukları net bir şekilde belirtilmelidir. 

9. Sözleşme ekleri

Sözleşme maddelerinde metinde yer almayan hususların düzenlendiği belgelere atıfta bulunulabilir, bu belgelerin sözleşmenin eki olarak kabul edildiği düzenlenebilir. Kira sözleşmelerinde genellikle demirbaş listesi, yönetim planı, kiralanan taşınırın/taşınmazın teslim öncesi fotoğrafları, şirket adına ise imza sirküleri, varsa kefalet beyanı (ve gerekirse eş muvafakatnamesi) gibi eklerle karşılaşılmaktadır. İmza öncesi sözleşme metni ile sözleşmenin bir parçası kabul edilen ekler ayrıntıyla incelenmelidir.

10. Özel hükümler

Kiralayanın veya Kiracının ihtiyaçlarına göre sözleşme metnine özel hükümler, izinler, yasaklar, hak ve yükümlülükler eklenebilir. Bu özel hükümlerin, geriye kalan maddelerle çelişip çelişmediği, mevzuat hükümlerine aykırı olup olmadığı, tarafların birine aşırı sorumluluk yükleyip yüklemediği kontrol edilmelidir.

2. SONUÇ

Bir kira sözleşmesinin maddeleri yalnızca yukarıda belirtilenlerle sınırlı olmayıp, birçok çeşitlilikte olabileceği unutulmamalıdır. Nitekim, tadilat izinleri, kefalet, sigorta, vergiler gibi alanları düzenleyen maddelere bu yazıda yer verilmemiştir. Kira sözleşmesi düzenlenirken bir bütün olarak okunmalı, maddelerin ve içeriklerinin birbiriyle çelişip çelişmediği incelenmeli, Kiralayana ve Kiracıya yüklenen hak ve yükümlülükler ayrıntısıyla okunduktan sonra kabulü halinde imza aşamasına geçilmelidir.