Apilex Legal

Kategori: İmar Hukuku

  • Pergolalar İçin Yeni Dönemde Emsal ve Ruhsat Muafiyetinin Şartları

    (1 TEMMUZ 2026 TARİHLİ PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ DEĞİŞİKLİĞİ SONRASINDA)

    Önceki Hukuki Durum

    3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi uyarınca, Kanunda açıkça istisna tutulmayan bütün yapılar kural olarak yapı ruhsatına tabidir.

    Pergolalar bakımından istisna ise uzun yıllardır Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesinde düzenlenmektedir. Yönetmeliğin 4. maddesinde pergola;

    “Bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan, üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılabilen, etrafı açık, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen yapılar” olarak tanımlanmıştır.

    Buna paralel olarak Yönetmeliğin 59. maddesinde de pergola, çardak ve benzeri imalatların yapı ruhsatına tabi olmadığı açıkça hüküm altına alınmıştır.

    Ancak bu düzenlemeler, pergolanın hangi şartlarda pergola sayılacağı, hangi imalatların ise ruhsata tabi yapı niteliği kazanacağı konusunda ayrıntılı ölçütler içermemekteydi. Bu nedenle uygulamadaki boşluk büyük ölçüde Danıştay kararlarıyla doldurulmuştur.

    Danıştay İçtihatlarıyla Oluşan Kriterler

    Danıştay kararlarında, pergolanın ruhsata tabi olup olmadığı yalnızca kullanılan malzemeye göre değil, imalatın hukuki niteliğine göre değerlendirilmektedir.

    Yerleşik içtihatlara göre bir imalatın pergola sayılabilmesi için;

    • kapalı alan oluşturmaması,
    • gölgelik amacı taşıması,
    • güneş ve yağmurdan korunmaya yönelik olması,
    • etrafının açık olması,
    • hafif yapı malzemelerinden yapılması,
    • ana yapının taşıyıcı sistemini etkilememesi,
    • bağımsız kullanım alanı oluşturmaması,
    • yapı kullanım alanını genişletmemesi, gerekmektedir.

    Bu kapsamda Danıştay;

    • ahşap,
    • demir profil,
    • çelik konstrüksiyon,
    • polikarbon örtü,
    • hatta bazı olaylarda kiremit çatı örtüsü kullanılan pergola ve sundurmaları dahi,

    yukarıdaki kriterleri taşımaları halinde ruhsata tabi olmayan imalat olarak kabul etmiştir.

    Buna karşılık etrafı kapatılan, kullanım alanını genişleten, kış bahçesine dönüştürülen veya bağımsız kullanım alanı meydana getiren imalatların ise pergola niteliğini kaybederek ruhsata tabi yapı haline geldiği kabul edilmektedir.

    Emsal Hesabı Bakımından Önceki Belirsizlik

    Pergolalar yönünden en önemli tartışmalardan biri ise emsal hesabı konusunda yaşanmaktaydı.

    Önceki Yönetmelikte pergolanın ruhsata tabi olmadığı açık olmakla birlikte, emsal hesabında nasıl değerlendirileceğine ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktaydı.

    Bu nedenle uygulamada bazı idareler pergolaları emsal hesabına dahil ederken, bazı idareler emsal dışı kabul etmekteydi. Aynı nitelikteki yapılar hakkında farklı uygulamalar ortaya çıkması, uygulama birliğini zedeleyen önemli sorunlardan biri haline gelmişti.

    01.07.2026 Tarihli Yönetmelik Değişikliği

    01.07.2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ile bu belirsizlik önemli ölçüde giderilmiştir.

    Yönetmeliğin 5. maddesinin sekizinci fıkrasında yapılan değişiklikle;

    • bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen,
    • bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan,
    • yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan,
    • bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergolaların
    1. maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendindeki diğer kullanımlarla birlikte bahçe alanının %20’sini aşmayan kısmının emsal hesabına dahil edilmeyeceği açıkça hüküm altına alınmıştır.

    Yeni Düzenlemenin Getirdiği Yenilik

    Bu değişiklikle birlikte ilk defa pergolaların emsal hesabındaki hukuki statüsü açık şekilde belirlenmiştir.

    Buna göre artık bir pergolanın emsal dışı sayılabilmesi için;

    • bahçede bulunması,
    • peyzaj düzenlemesi niteliğinde olması,
    • bağımsız bölüm oluşturmaması,
    • bağımsız bölümün eklentisi olmaması,
    • ana taşıyıcı sistemle bütünleşik olmaması,
    • diğer bahçe düzenlemeleriyle birlikte bahçe alanının %20’sini geçmemesi

    zorunludur.

    Dolayısıyla yeni düzenleme, pergolanın ruhsat rejimini değiştirmemiş; yalnızca emsal hesabı bakımından objektif ve uygulanabilir kriterler getirmiştir.

    Değişmeyen Hukuki Esaslar

    Yeni Yönetmelik;

    • pergolanın tanımını,
    • ruhsat muafiyetini,
    • hafif malzeme şartını,
    • etrafının açık olması ilkesini,
    • gölgelik amacı taşıması gerektiğini

    değiştirmemiştir.

    Bu nedenle pergolanın ruhsata tabi olup olmadığının tespitinde Danıştay’ın yıllardır istikrar kazanan içtihatları uygulanmaya devam edecektir.

    Sonuç

    01.07.2026 tarihli değişiklik, pergolalar bakımından yeni bir ruhsat rejimi oluşturmamıştır. Değişiklik, Danıştay içtihatlarıyla şekillenen mevcut sistemi korumuş; buna karşılık uygulamada en fazla uyuşmazlığa neden olan emsal hesabını ilk kez açık kurallara bağlamıştır.

    Böylece pergolalar bakımından artık iki ayrı hukuki inceleme yapılacaktır. İlk aşamada, imalatın Yönetmelik ve Danıştay içtihatlarında belirtilen nitelikleri taşıyıp taşımadığı değerlendirilerek ruhsata tabi olup olmadığı belirlenecek; ikinci aşamada ise yeni Yönetmelikte öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde pergolanın emsal hesabına dahil edilip edilmeyeceği tespit edilecektir. Bu yönüyle değişiklik, mevcut yargısal yaklaşımı değiştiren değil, onu tamamlayan ve uygulama birliğini güçlendiren bir düzenleme niteliğindedir.

  • Kentsel Dönüşümde Arsa Payı ve Arsa Payına İlişkin Hukuki Uyuşmazlıklar

    GİRİŞ

    Kentsel dönüşüm uygulamaları ile ulaşılmak istenen temel amaç; bireylerin güvenli, sağlıklı ve çağdaş yaşam koşullarına sahip kentlerde yaşamalarını sağlamak, afet risklerini en aza indirmek ve sürdürülebilir şehirleşmeyi temin etmektir. Bu amaç doğrultusunda yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm uygulamalarının hukuki çerçevesini belirleyen temel mevzuat niteliğindedir. Anılan Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasına yönelik usul ve esasları düzenlemektir.

    6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli yıkıcı depremler, Türkiye’deki mevcut yapı stokunun ne denli kırılgan olduğunu ve kentsel dönüşümün ertelenemez bir zorunluluk hâline geldiğini açık biçimde ortaya koymuştur. Bu acı tecrübenin ardından, dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve uygulamadaki tıkanıklıkları gidermek amacıyla, 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de, 6306 sayılı Kanun’da önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin temel hedefi; riskli yapıların daha hızlı şekilde yıkılarak yeniden inşa edilmesini sağlamak ve süreci etkinleştirmektir.

    Bu kapsamda en dikkat çekici düzenleme, kentsel dönüşüm kararlarında aranan çoğunluk oranının arsa payı bakımından üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiş olmasıdır. Ancak bu değişiklik, arsa payı kavramının kentsel dönüşüm sürecindeki belirleyici rolünü daha da merkezi hâle getirmiştir. Zira, gerek dönüşüm kararlarının alınmasında gerekse karar yeter sayısının belirlenmesinde temel ölçüt, malik sayısı değil arsa payı oranıdır.

    Öte yandan arsa payı, yalnızca karar alma sürecinde değil; riskli yapının yıkılmasından sonra maliklerin mülkiyet hakkının tespitinde de belirleyici bir role sahiptir. Yapının yıkılmasıyla birlikte bağımsız bölümler varlıklarını kaybetmekte; maliklerin mülkiyet hakkı, arsa hâline gelen taşınmaz üzerindeki arsa payları oranında devam etmektedir. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, yıkım sonrası kat mülkiyeti veya kat irtifakı resen terkin edilmekte ve maliklerin mülkiyet hakkı arsa payları esas alınarak tescil edilmektedir.

    Sonuç olarak, özellikle çok katlı yapılaşmanın yaygın olduğu Türkiye’de, arsa payı; kentsel dönüşümün hukuki temelini oluşturan, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen ve uygulamada en fazla uyuşmazlığa konu olan kavramlardan biridir. Arsa payı, yalnızca tapuda yazılı bir oran değil; mülkiyet hakkının kapsamını, karar alma gücünü ve ekonomik paylaşımı belirleyen asli bir hukuki parametredir.

    Arsa Payı Nedir?

    Arsa payı, bir yapıda yer alan bağımsız bölümlerin, üzerinde bulundukları arsadan, kendi değerleri oranında aldıkları payı ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme, o bölümün değeriyle orantılı bir arsa payı tahsis edilmesi zorunludur. Bu pay, tapu kütüğünde açıkça gösterilir.

    Arsa payı, binanın üzerinde bulunduğu arsanın ortak mülkiyet rejimine tabi olmasının doğal bir sonucudur. Her malik, arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkına, sahip olduğu bağımsız bölümün arsa payı oranında katılır.

    Değer Oranı

    Bir bağımsız bölümün arsa payı; büyüklüğü, konumu, cephesi, kullanım amacı ve piyasa değeri gibi unsurlar dikkate alınarak belirlenir. Daha büyük ve değerli bağımsız bölümlerin arsa payı, daha küçük veya tali nitelikteki bağımsız bölümlere kıyasla daha yüksek olmalıdır.

    Hak ve Yükümlülük Oranı

    Arsa payı, yalnızca mülkiyet oranını değil; ortak giderlere katılımı, oy hakkını, yeniden yapım veya yıkım kararlarındaki ağırlığı ve arsanın değerlendirilmesi hâlinde elde edilecek payı da belirler.

    ARSA PAYININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KENTSEL DÖNÜŞÜMDEKİ ESASLI KONUMU

    Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, bağımsız bölümle ayrılmaz bir bütün oluşturur ve kamu düzenine ilişkin emredici bir nitelik taşır. Bu pay, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez ve bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmak zorundadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da arsa payındaki orantısızlığın her zaman ileri sürülebileceği ve düzeltilmesinin mümkün olduğu açıkça kabul edilmektedir.

    Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının önemi; karar alma mekanizmasında belirleyici olması, yeni yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşımını etkilemesi ve mali yükümlülüklerin dağılımında esas alınması nedeniyle daha da artmaktadır.Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının hukuki ve stratejik önemi şu başlıklar altında incelenebilir:

    *Karar Alma Süreci ve Oy Hakkı : Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda 2023 yılında yapılan son değişikliklerle, riskli yapının yıkılması ve yeniden inşası veya güçlendirilmesi yönündeki kararların alınmasında aranan malik çoğunluğu, toplam arsa paylarının salt çoğunluğuna (%50 + 1) düşürülmüştür. Bu radikal değişiklik, önceki 2/3 çoğunluk şartının getirdiği bürokratik tıkanıklıkları ve malikler arasındaki uzlaşmazlıkları aşmayı hedeflemiştir. Artık, maliklerin arsa payları toplamının yarıdan bir fazlasına sahip olanların onayı, projenin başlatılması için yeterli hukuki zemini sağlamaktadır. Bu durum, arsa payının, maliklerin sayıca çokluğundan bağımsız olarak, projenin geleceği üzerindeki mutlak ağırlığını ve dönüşüm sürecindeki belirleyici rolünü net bir şekilde ortaya koymaktadır. Yüksek arsa payına sahip malikler, bu yeni düzenleme ile dönüşüm projesinin kaderinde daha etkin ve doğrudan bir rol oynama imkanına kavuşmuşlardır.

    * Yeni Bağımsız Bölüm Paylaşımının Esası: Dönüşüm sonrası inşa edilecek yeni bağımsız bölümlerin malikler arasında ne şekilde paylaşılacağı, genellikle mevcut arsa payları veya bu payların adil bir şekilde yeniden değerlenmesi sonucunda belirlenen oranlar üzerinden yapılır. Bu paylaşım, sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile tanzim edilir. Arsa payının adil ve doğru tespiti, bu sözleşmelerin hukuki geçerliliği, taraflar arasındaki menfaat dengesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Yeni proje kapsamında bağımsız bölümlerin büyüklüğü, katı, cephesi ve diğer nitelikleri de bu arsa payı oranlarına göre adil bir şekilde dağıtılmalıdır.

    * Mali Yükümlülüklerin ve Hakların Dağılımı: Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek ek inşaat maliyetleri (örneğin, şerefiye farkları, teknik giderler), geçici barınma için sağlanan kira yardımları, faiz destekleri gibi devlet teşvikleri ve diğer finansal yükümlülükler ve haklar da çoğunlukla arsa payı oranlarına göre dağıtılır veya hesaplanır. Yıkım sonrası arsanın değerlendirilmesi veya satışa çıkarılması durumunda da maliklerin elde edeceği pay, sahip oldukları arsa payları oranındadır. Bu da arsa payının sadece fiziksel bir dağılım aracı değil, aynı zamanda finansal yükümlülük ve hak paylaşımında da temel referans noktası olduğunu gösterir. 

    Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce veya sürecin başında, mevcut arsa paylarının güncel piyasa değerleri ve bağımsız bölümlerin nitelikleriyle uyumlu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Gerekirse, dönüşüm sürecinden önce veya dönüşüm sözleşmesi yapılırken, arsa paylarının düzeltilmesi için gerekli hukuki adımlar atılmalıdır. Bu, hem dönüşüm sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar hem de tüm maliklerin adil bir şekilde haklarını almasını garanti altına alır.

     SONUÇ: KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ADALETİN VE HUKUKİ GÜVENLİĞİN TEMİNATI OLARAK ARSA PAYI

    Kentsel dönüşüm, yalnızca yapıların yenilenmesi değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması ve adil paylaşımın sağlanması sürecidir. Arsa payı, bu sürecin hem hukuki hem de ekonomik temelini oluşturmaktadır. Karar alma eşiğinin salt çoğunluğa indirilmesi, dönüşümü hızlandırmakla birlikte, arsa payı dengesinin bozulduğu yapılarda ciddi hak kayıplarına yol açma riskini de beraberinde getirmiştir.

    Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine girilmeden önce arsa paylarının gerçek değerleri yansıtıp yansıtmadığının denetlenmesi, gerekli hâllerde arsa payı düzeltim davalarının açılması ve sözleşmelerin mevcut arsa paylarına tam uyumlu şekilde düzenlenmesi, dönüşümün sağlıklı ve sürdürülebilir şekilde tamamlanabilmesi açısından zorunludur.

    Kentsel dönüşüm, ancak mülkiyet hakkına saygılı, hukuki güvenliği esas alan ve adil paylaşımı gözeten bir anlayışla başarıya ulaşabilir.

  • Kentsel Dönüşüm Yönetmelik Değişikliği İle Getirilen Yenilikler

    Kentsel Dönüşüm Yönetmelik Değişikliği İle Getirilen Yenilikler

    Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin son düzenleme, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki kaydın nasıl devam edeceğinden, en az bir malikin istemiyle toplantıya çağrının artık zorunlu bir ilanla yapılmasına; salt çoğunluk kararının geçerlilik koşullarından, karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin zorunlu sürecin tamamlanmadıkça ruhsat aşamasına geçilemeyeceğine; idare tarafından yapılacak ön incelemenin mahiyetinden, tevhit ve ifraz sonrası hangi parselin dönüşüm rejimi altında kalacağının belirlenmesine; imar hakkının başka bir parsele aktarılmasında 6306 sayılı Kanuna dayalı rejimin uygulanmasının ise ancak o parselde tüm maliklerin birlikte paydaş hâline gelmesi ve açık muvafakat vermesi şartıyla mümkün olmasına kadar tüm adımları birbirine bağlayan bir çerçeve kurmaktadır.

    YIKIM SONRASI RİSKLİ YAPI ŞERHİ VE 6306 SAYILI KANUN KAYDI

    Riskli yapı şerhi, niteliği gereği ve adından da anlaşılacağı üzere yalnızca mevcut yapıya ilişkin bir kayıttır; yapı yıkıldığında bu şerhin tapuda durmasının hukuki anlamı kalmaz ve kaldırılması doğaldır. Ancak dönüşüm, binanın yıkılmasıyla sona eren bir süreç değildir; yıkım sonrası ruhsat, tevhit, ifraz, pay satışı ve müteahhit sözleşmesi gibi tüm işlemler 6306 rejimine göre yürütülmek zorundadır. Bu zorunluluğun tapu sicilinde görünür hâle gelmemesi hâlinde hem belediyeler hem de bazı maliklerin “artık 6306’ya tabi değiliz” iddiasıyla süreci tıkaması sık rastlanan bir sorundu. Bu nedenle yeni düzenleme, riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra tapuya ayrıca ‘bu parsel 6306 uygulamasına tâbidir’ şeklinde bir belirtme işleyerek fiilî karışıklığı ortadan kaldırmış ve dönüşüm sürecini arsa aşamasında da tek çizgide, kesintisiz biçimde sürdürmeyi amaçlamıştır.

    TOPLANTI İLE KARAR ALMA USULÜNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK

    Yeni düzenleme, salt çoğunluk oranını değiştirmeden, en az bir malikin istemiyle karar alma sürecinin artık mutlaka toplantı üzerinden yürütülmesini ve tüm aşamaların belgelenebilir bir usule bağlanmasını zorunlu kılmıştır. Maliklerden biri dahi talepte bulunduğunda toplantı yapılacak; çağrı standart bir metinle hazırlanıp muhtarlıkta veya bina girişinde 15 gün ilan edilerek tüm malikler açısından tebliğ edilmiş sayılacaktır. Toplantı ve karar, arsa payı çoğunluğuyla yapılacak; en az bir malikin talebi olması durumunda dahi toplantısız imza toplama yöntemi dışlanmıştır. Karara katılmayan maliklere teklif ve teklifin incelenebileceği yer e-tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek; bu işlemler tamamlanmadan ne pay satışına geçilebilecek ne de ruhsat başvurusu yapılabilecektir. EK-8, EK-10 ve çağrı formuna dayalı bu tekdüzen usul, hem çoğunluk kararlarının tartışılmasını zorlaştırmış hem de belediyelerin ruhsat aşamasında tamamlanmış bir dosya ile işlem yapmasını sağlamıştır. Sonuç olarak süreç, ilk kez tüm malikler açısından aynı bilgiden başlayan, düzenli, izlenebilir ve denetlenebilir bir karar alma çerçevesine kavuşmuştur.

    NOT: Dönüşüm sürecinde uygulanacak çağrı, tebligat, karar, satış ve ruhsat aşamalarına ilişkin tüm standart formlara bu linkten ulaşılabilir: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/yonetmelik/7.5.16849-Ek.zip 

    SALT ÇOĞUNLUK – PAY SATIŞI – YAPI RUHSATI BAĞININ YENİDEN KURULMASI

    Yeni düzenleme, çoğunluk kararı, tebligat, pay satışı ve ruhsat süreçlerini artık birbirinden kopuk adımlar olarak değil, tek bir kesintisiz usul zinciri olarak ele almış; böylece ruhsat aşamasında eksik tebligat veya işletilmemiş 15/A süreci nedeniyle dönüşümün kilitlenmesi ihtimalini ortadan kaldırmıştır. Artık salt çoğunluk kararı tek başına yeterli değildir: Karara katılmayan maliklere usule uygun tebligat yapılması, tebligatta kararın içeriği ile teklifin incelenebileceği yerin açıkça gösterilmesi ve 15/A sürecinin (karara katılmayan payların satışına ilişkin zorunlu prosedürün) eksiksiz işletilmesi şarttır. Bu işlemler tamamlandıktan sonra Müdürlük bir “ön inceleme yazısı” düzenler; bu yazı, çoğunluğun sağlandığını ve tüm tebligatın mevzuata uygun olduğunu teyit eder. Ruhsat makamı bu yazı gelmeden ruhsat düzenleyemez; böylece idare, eksiksiz, hukuken geçerli ve denetlenmiş bir dosyaya dayanarak işlem yapmış olur. Sonuç olarak dönüşüm süreci ilk kez ruhsata kadar uzanan tekil, izlenebilir ve güvenli bir hukuki akışa kavuşmuş; azınlık maliklerin tebligat eksikliği üzerinden süreci duraklatma imkânı da fiilen sona ermiştir.

    ARSA SATIŞI – KAMUYA ÖNCELİK – SÖZLEŞME İLİŞKİSİ

    Yeni düzenleme ile riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, satışa konu taşınmazın öncelikle kamuya (Bakanlık, bağlı kurumlar, ilgili idare, TOKİ) teklif edilmesine ilişkin zorunluluğu devam ettirmiştir. Bu nedenle maliklerin üçüncü kişilerle doğrudan satış yapması mümkün değildir ve satış sırası tamamen kamuya tekliften başlar. Kamu payı satın alırsa, malikle daha sonra 14. madde kapsamında konut/işyeri sözleşmesi yapılabileceği hükme bağlanmış; böylece satış-sözleşme ilişkisi tek çizgide birleştirilmiştir. Ancak kamu alım yapmazsa izlenecek yol yeni düzenlemede de gösterilmemiş, bu boşluk uygulamada yorum gerektiren bir alan olarak bırakılmıştır. Bu çerçeve, satış sürecinin kontrolünü tamamen kamuya vererek hem standart bir usul oluşturmuş hem de pay satışının muhatabını netleştirmiştir.

    RİSKLİ YAPI PARSELLERİNDE TEVHİT–İFRAZ SONRASI 6306 KAPSAMININ BELİRLENMESİ

    Yeni düzenleme, tevhit ve ifraz işlemlerinden sonra hangi parselin 6306 kapsamına tabi olacağı konusundaki eski belirsizliği gidererek, riskli yapı şerhinin sadece riskli yapının bulunduğu parselde devam edeceğini; diğer parsellerden ise şerhin kaldırılacağını açıkça hükme bağlamıştır. Böylece bir parsel ikiye bölündüğünde artık tüm yeni parsellerin riskli kabul edilmesi gibi uygulamada karışıklığa yol açan durumlar ortadan kalkmış; hem belediyeler hem tapu müdürlükleri hem de malikler için “kısıtlama hangi parselde sürer?” sorusu netleşmiştir. Bu değişiklik, riskli yapı şerhinin etkisini sadece gerçek etki alanıyla sınırlayarak hem gereksiz kısıtlamaları hem de ruhsat–tasarım süreçlerindeki gecikmeleri ortadan kaldırmayı amaçlayan isabetli bir teknik düzeltmedir.

    UYGULAMA ALANI DIŞINDA YAPILAŞMA VE İMAR HAKKI AKTARIMINA GETİRİLEN DEĞİŞİKLİK

    Önceki düzenleme, zeminden veya afet riskinden dolayı yapılaşmaya kapalı hâle gelen parsellerde yeni yapının başka bir yerde inşa edilebileceğini söylemekle yetiniyor; 6306 sayılı Kanuna dayalı rejiminin devreye girip girmeyeceği hususunu belirsiz kalıyordu. Yeni düzenleme ise bu eksik halkayı tamamlayarak, imar hakkı aktarımı nedeniyle 6306 sayılı Kanuna dayalı rejimin nasıl uygulanacağını açık ve izlenebilir kurallara bağlamıştır: Riskli parselin imar hakkı başka bir parsele taşındığında; ancak tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer maliklerin açık muvafakati ile yeni parseldeki uygulamalar 6306 rejimi kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda 6306 sayılı Kanun’dan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair, uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu sistem, imar hakkı aktarımında 6306 sayılı Kanuna dayalı rejiminin uygulanmasına ilişkin süreçleri hukuki güvenceye bağlanmıştır.

    PAY SATIŞININ YENİLENMESİ USULÜNDEKİ DEĞİŞİKLİK

    Önceki düzenlemede ilk satış sonuçsuz kaldığında sonraki satışın yeri, zamanı ve usulü çoğu zaman yalnızca huzurda belirleniyor ve duyuru çoğunlukla tapu ilan panosuna asılan bir yazıyla sınırlı kalıyordu. Yeni düzenleme bu dağınıklığı gidererek, tekrar satışın ancak arsa payı salt çoğunluğunun talebiyle yapılacağını, satışın yer–gün–saatini Müdürlüğün belirleyeceğini, her yenileme için EK-13 formunun zorunlu olacağını, ilanların Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve 15 gün süreyle ilân panosunda yapılacağını ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacağını açık bir sisteme bağladı. Böylece hem duyurunun ispatı güçlendi hem de satış yenilemesinin çoğunluk iradesine bağlı olduğu netleşti. Ancak düzenleme, çoğunluk satışın devamını talep etmezse hissenin üçüncü kişilere nasıl ve hangi sırayla sunulacağı hususunda sessiz kalmakta; bu da 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi ile Yönetmeliğin 15/A hükmünün (üçüncü kişilere satış usulünü düzenleyen norm) birlikte yorumlanmasını gerektiren dar ama önemli bir boşluk bırakmaktadır.

    TAPU HARÇ VE ÜCRET MUAFİYETİNDE YENİ ÇERÇEVE

    Önceki düzenlemede tapu harç ve ücret muafiyeti sadece tevhit işlemleri için öngörülmüş; imar hakkı başka bir parsele aktarıldığında muafiyetin uygulanıp uygulanmayacağı belirsiz bırakıldığı için tapu müdürlükleri arasında farklı uygulamalar ortaya çıkmıştı. Yeni düzenleme, bu boşluğu gidererek hem tevhit hem de imar hakkı aktarımı hâllerini kapsama almış ve muafiyeti riskli parsel alanının, tevhit sonrası oluşan ya da imar hakkı taşınan yeni parsel alanına oranı kadar uygulanacak şekilde netleştirmiştir. Böylece aktarım yapılan projeler gereksiz bir mali yükten kurtulmuş, ülke genelinde uygulama birliği sağlanmış ve dönüşüm süreçleri hem daha öngörülebilir hem de daha yapılabilir hâle gelmiştir. Düzenlemenin özü şudur: Riskli yapının hakkı nereye taşınırsa, muafiyet de oraya taşınır.

  • 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Toplantı Usulü ve Karar Yeter Sayıları

    6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Toplantı Usulü ve Karar Yeter Sayıları

    GİRİŞ 

    Türkiye’nin deprem gerçeği ve mevcut yapı stokunun büyük bir kısmının afetlere karşı dayanıksız olması, kentsel dönüşüm politikalarını zorunlu bir kamu önceliği haline getirmiştir. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yalnızca fiziksel dönüşümü değil, aynı zamanda maliklerin karar alma süreçlerini, mülkiyet ilişkilerini ve idarenin müdahale yetkisini yeniden tanımlayan özel bir hukuki rejim oluşturmuştur. Kanunun temel amacı, afet riski taşıyan yapıların hızlı ve etkin biçimde dönüştürülmesini sağlayarak bireylerin can güvenliğini korumak ve sağlıklı, güvenli yaşam alanları oluşturmaktır.

    1. Anayasal Çerçeve ve Haklar

    Bu amaç, Anayasa’nın 56. maddesinde güvence altına alınan “sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı” ile doğrudan bağlantılıdır. Kentsel dönüşüm süreçleri yalnızca teknik bir mühendislik faaliyeti değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesiyle korunan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıyan hukuki işlemler bütünüdür. Dönüşüm politikalarının uygulanmasında, mülkiyet hakkı ile güvenli yapılarda yaşama hakkı arasında adil, ölçülü ve anayasal ilkelere uygun bir denge kurulması zorunludur.

    2. Maliklerin Toplantı ve Karar Alma Usulleri

    Kentsel dönüşümde en kritik konulardan biri, maliklerin toplantı ve karar alma usul ve esaslarıdır. Riskli yapı tespitinden önce maliklerin irade açıklamaları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi iken, riskli yapı tespitinden sonra 6306 sayılı Kanun devreye girerek KMK’daki toplantı ve karar yeter sayısı hükümlerini bertaraf eden özel bir usul yaratır. Bu özel usul, yıkım, yeniden yapım, uygulama şeklinin belirlenmesi ve müteahhit seçimi gibi kritik kararlarda salt çoğunluk esasını getirerek dönüşüm sürecinin hızlandırılmasını amaçlar.

    3. Riskli Yapı Kararı Kesinleşmemiş Apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması ve Toplantı Usulü

    Riskli yapı tespitine ilişkin karar kesinleşmemişse, maliklerin toplantı ve karar alma süreçleri tamamen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir. Toplantı, yönetici veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle yapılabilir; çağrı en az 15 gün önceden  usulüne uygun şekilde posta yoluyla veya elden tebliğ edilerek yapılmalı ve gündem bildirilmelidir. İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınacak kararlar ise bildirilen gündem dışında olmaz.

    4. Kat Mülkiyeti Uygulamasının Riskli Yapıda Sona Ermesi

    Riskli yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasının sona erdiği an, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlar. Bu aşamadan sonra karar alma süreçlerinde tamamen 6306 sayılı Kanun’un salt çoğunluk esasına dayanır. Ayrıca toplanma usulünü de artık 6306 sayılı yasa belirler. Ancak şunu da belirtmekte fayda var ki, Kat mülkiyetinin hukuki varlığı ise yapının fiilen yıkılması ve tapuda terkin edilmesiyle sona erer.

    Riskli yapı kesinleştikten sonra kat maliklerinin ne şekilde, hangi usulle çağrı yapılan toplantı yapacakları ve hangi oranda karar alacaklarını 6306 sayılı yasa belirleyeceği için bu hususta 6306 sayılı Yasaya ve Uygulama Yönetmeliğine bakmamız gerekir. Ancak 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde, riskli yapı sürecinde toplantı yapılmasına ilişkin usul ve esaslar zaman içerisinde defalarca değiştirilmiştir. Özellikle Kanun’un toplantının yapılmasının zorunlu olup olmadığı, yapılacaksa hangi usulle gerçekleştirileceği konusunda açık bir düzenleme bulunmaması döneminde uygulamada ciddi belirsizliklere yol açmıştır. Bu belirsizlik, mülkiyet hakkının doğrudan etkilendiği süreçlerde kat maliklerinin iradelerinin nasıl ortaya konulacağına ilişkin tartışmaları derinleştirmiştir.

    Toplantıya dair hiçbir düzenlemenin bulunmadığı dönemlerde uygulamada iki temel görüş ortaya çıkmıştır:

    • Bir kısım görüş, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin kıyasen uygulanması gerektiğini savunmuş,
    • Diğer bir görüş ise 6306 sayılı Kanun’un özel bir kanun niteliğinde olduğunu, bu nedenle toplantı yapılmasına gerek olmaksızın sürecin işletilebileceğini ileri sürmüştür.

    Bu tartışmalar, özellikle riskli yapı kararına karşı açılan davalarda ve sonrasında alınan 2/3 ve daha sonrasında salt çoğunluk kararlarının iptali taleplerinde mahkemelerin önüne sıklıkla gelmiştir. Yargı içtihatları, süreçten haberdar olmayan veya toplantıya çağrılmayan kat maliklerinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini vurgulamış; idarenin ve yüklenicilerin usule ilişkin yükümlülüklerini titizlikle yerine getirmesi gerektiğini ortaya koymuştur. Böylece, mevzuattaki boşlukların yargı kararlarıyla doldurulduğu bir dönem yaşanmış, toplantı usulüne ilişkin düzenlemelerin zaman içinde netleştirilmesi zorunlu hale gelmiştir. Bu sebeple aşağıda bahsedeceğimiz 04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği  değişiklikleri ile toplantı zorunluluğu ve toplantı usulü düzenlenmiştir.

    5.  04.02.2026 Tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmelik Değişiklikleri ve Toplantı Usulü

    En son yapılan 04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile toplantı ve karar alma usulleri yeniden şekillendirilmiştir. Maliklerin toplantıya çağrılması, toplantı yapılması halinde uygulanacak usuller, karar tutanaklarının geçerlilik şartları ve salt çoğunluğun tespitine ilişkin süreçler daha ayrıntılı ve bağlayıcı şekilde düzenlenmiştir. Artık yönetmelik düzeyindeki bu yeni düzenlemeler de kentsel dönüşüm uygulamalarında belirleyici hale gelmiştir. Şöyle ki; riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacaktır. Bu çağrı, Yönetmeliğin ekinde bulunan EK-12 formu ile yapılacak; ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında / duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilecektir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılmakla toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacaktır. Bu toplantıda karar da yine salt çoğunluk ile alınacak ve tutanağa bağlanacaktır.

    SONUÇ

    6306 sayılı Kanun’un uygulanması, riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde maliklerin irade açıklamalarının hangi usule tabi olacağı, toplantı yapılıp yapılmayacağı ve kararların hangi çoğunlukla alınacağı bakımından özel bir hukuki usul oluşturmuştur. Riskli yapı kararı kesinleşinceye kadar toplantı ve karar alma süreçleri tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra ise toplantı usulü ve karar yeter sayıları bakımından 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uygulanır. 

    Yönetmelik değişikliklerinin mülkiyet hakkı üzerindeki etkisi açıktır. Toplantı yapılmaksızın karar alınmasına imkân tanıyan düzenlemeler maliklerin katılım hakkını daraltırken, toplantı çağrısının ilan yoluyla yapılması ve kararların salt çoğunlukla alınması gibi düzenlemeler maliklerin bilgilendirilme, katılma ve itiraz edebilme haklarını güçlendirmiştir. Dönüşümün hızlandırılması amacıyla çoğunluk oranlarının düşürülmesi ve toplantısız karar alma imkânlarının genişletilmesi ise mülkiyet hakkına müdahalenin sınırlarını yeniden tanımlamıştır. Bu müdahalenin ölçülü olup olmadığı, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerin mülkiyet hakkını ne ölçüde sınırladığı ve idarenin müdahale yetkisinin sınırları, Kentsel Dönüşüm Hukukunun temel tartışma alanları olmaya devam etmektedir.

    Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun kapsamında toplantı usulü ve karar yeter sayıları, teknik bir prosedür olmanın ötesinde, mülkiyet hakkının korunması, maliklerin katılımı, dönüşümün hızlandırılması ve kamu güvenliğinin sağlanması arasında kurulan anayasal dengenin somutlaştığı bir alandır. 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliğinin değişiklikleri bu dengeyi zaman içinde farklı yönlere çekmiş olsa da, 02.04.2026 düzenlemesi ile toplantı usulünün yeniden şekle bağlı ve zorunlu hale getirilmesi, dönüşüm sürecinde hem şeffaflığı hem de hukuki öngörülebilirliği artıran bir adım olarak değerlendirilebilir. Dönüşümün hızlandırılması amacıyla getirilen salt çoğunluk rejimi ve pay satışına ilişkin düzenlemeler ise mülkiyet hakkına müdahalenin sınırlarının dikkatle izlenmesini gerektirmektedir. Bu nedenle, 6306 sürecinde toplantı usulü ve çoğunluk yapısı, hem hukuki hem de anayasal açıdan sürekli değerlendirilmesi gereken dinamik bir alan olmaya devam etmektedir.

  • Tarım Arazilerinde Yapılaşmada Yeni Dönem (4 Nisan 2026 Tarihli “Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği”)

    4 Nisan 2026 tarihinde yürürlüğe giren Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına İlişkin Yönetmelik, 9/12/2017 tarihli ve 30265 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmeliği yürürlükten kaldırarak bu alandaki düzeni yeniden kurmuştur. Yeni düzenleme ile birlikte, tarım arazilerinde özellikle “tiny house” kooperatifleri benzeri yapılar üzerinden gerçekleştirilen tarım dışı ve fiilî bölünmeye dayalı kullanım biçimleri açıkça yasaklanmış, izin sistemine aykırı her türlü kullanım bir yaptırıma bağlanmıştır.

    Ayrıca, belediye ya da il özel idaresi tarafından yıkım yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde yıkım yapma yetkisinin doğrudan Bakanlığa geçmesi ve sürecin resen tamamlanması öngörülerek yaptırımın uygulanabilirliği güvence altına alınmıştır. Bu çalışmada, söz konusu Yönetmelik ile tarım arazilerinde yapılaşma ve amacı dışında kullanıma ilişkin getirilen temel kriterler incelenecektir.

    İhlalin Tespiti ve İlk Müdahale, Hukuka Uyum İmkânı ve Süreler (m.22)

    Tarım arazilerinde temel ilke: İzin alınmaksızın yapılaşma mümkün değildir ve arazi amacının dışında kullanılamaz (m.22/1). Ayrıca verilen izinlerin içeriğine ve toprak koruma projelerine eksiksiz riayet edilmesi zorunludur.

    1. İlk Müdahale:

    Bu ilkeye aykırı bir durumun tespiti hâlinde süreç, derhâl müdahale ile başlar:

    • Yapı inşaat hâlindeyse faaliyet tamamen durdurulur,
    • tamamlanmış ise kullanımına izin verilmez (m.22/2-a).
    • Aynı anda idarî para cezası uygulanır (m.22/2-b).

    2. Süre Tanınması:

    Bununla birlikte düzenleme, sınırlı bir uyum imkânı da tanımaktadır. İdarî para cezasının tebliğinden itibaren bir ay içinde gerekli izinlerin alınması hâlinde, yapı tamamlanabilir veya kullanılabilir duruma getirilebilir (m.22/2-c).

    3. Aykırılığın Verilen Sürede Giderilmemesinin Sonuçları:

    Ancak bu imkânın kullanılmaması veya talebin uygun görülmemesi hâlinde, ilgilisine iki ay içinde izinsiz yapıların yıkılması ve arazinin yeniden tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi yükümlülüğü yüklenir.

    Bu yükümlülüğe de uyulmaması hâlinde yaptırım ağırlaşır:

    • Faaliyet yeniden durdurulur,
    • İdarî para cezası üç katına çıkarılır (m.22/2-c).

    4. Yıkım:

    Süreç bu aşamada artık kişisel tasarruf alanından çıkar. Yıkım ve eski hâle getirme işlemleri ilgili belediye veya il özel idaresi tarafından bir ay içinde gerçekleştirilir (m.22/2-ç) ve arazi zorunlu olarak tarımsal niteliğine döndürülür.

    Toprak Koruma Projesine Aykırılık Halinde Uygulanacak Süreç (m.22/3)

    Sadece izinsiz yapılaşmaya değil toprak koruma projelerine de aykırılığın tespitiyle birlikte idarî para cezası uygulanır ve ilgilisine projeye uygunluk sağlanması için azami iki ay süre tanınır (m.22/3-a).

    Bu süre, ihlalin giderilmesi için tanınmış son imkândır. Süre sonunda aykırılığın devam etmesi hâlinde yaptırım ağırlaşır:

    • faaliyet durdurulur, mevcut ise kullanım izni iptal edilir ve
    • idarî para cezası üç katına çıkarılır (m.22/3-b).

    Bu aşamadan sonra süreç, artık zorunlu icra boyutuna geçer. İzinsiz yapıların yıkılması ve arazinin yeniden tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi ilgili belediye veya il özel idaresine bildirilir; bu idareler bir ay içinde yıkımı gerçekleştirir ve araziyi eski hâline döndürür (m.22/3-c). Yapılan işlemlere ilişkin masraflar ise Bakanlık tarafından karşılanır.

    Yıkım ve Eski Hâle Getirme Masraflarının Tahsili (m.22/4)

    Yıkım ve arazinin yeniden tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi süreci, yalnızca fiilî müdahale ile sınırlı bırakılmamış; mali sorumluluk bakımından da doğrudan ilgilisine yüklenmiştir. Bu kapsamda, Bakanlık birimleri tarafından yapılan yıkım ve temizleme giderleri, sorumlulardan genel hükümlere göre tahsil edilir (m.22/4).

    Yıkımın Yerine Getirilmemesi Hâlinde Bakanlığın Doğrudan Müdahalesi (m.22/5)

    Yıkım kararının uygulanmaması ihtimaline karşı Yönetmelik, süreci idarenin inisiyatifine bırakmayan açık bir zorlayıcı mekanizma öngörmüştür. Buna göre, hakkında yıkım kararı bulunmasına rağmen belediye veya il özel idaresi tarafından bir ay içinde yıkım gerçekleştirilmezse, Bakanlık doğrudan devreye girerek yıkımı bizzat yapar veya yaptırır ve araziyi tarımsal üretime uygun hâle getirir (m.22/5).

    Bu müdahalenin mali sonuçları da net şekilde düzenlenmiştir. Yapılan yıkım ve eski hâle getirme giderleri, %100 fazlasıyla ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Bu tutarların doğrudan tahsil edilememesi hâlinde ise alacak, merkezî bütçe paylarından kesinti yoluyla tahsil edilerek genel bütçeye gelir kaydedilir.

    Tarım Arazilerinin Fiilî Bölünmesi ve Hukuka Aykırı Devirler (m.22/7)

    Tarım arazilerinin, tescili mümkün olmayan fiilî hisselere ayrılması ve bu hisselere karşılık gelen kısımların zilyetliğinin; bir özel hukuk tüzel kişisi aracılığıyla (Tiny House Kooperatifleri gibi) üyelik veya ortaklık ilişkisi kurulmak suretiyle devredilmesi ya da bu işlemlere aracılık edilmesi açıkça yaptırıma bağlanmıştır.

    Bu tür işlemlerle arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet verilmesi hâlinde, ilgililer hakkında Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur ve ayrıca ilgili tüzel kişi hakkında Kanunun 21 inci maddesi uyarınca idarî para cezası uygulanır (m.22/7).

    Bu hükümle birlikte, yapılaşmayı mümkün kılan fiilî bölünme ve buna dayalı kullanım modeli de doğrudan hedef hâline getirilmiştir.

  • 4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişiklikleri 6306 Uygulamasına Yeni Neler Getirdi?

    4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel dönüşüm pratiğinde uzun süredir devam edegelen üç temel sorunu merceğe alıyor: (i) karar alma süreçlerindeki tıkanıklıklar, (ii) malik iradesinin nasıl oluşacağı ve tebligat ve usule ilişkin rejim, (iii) idarenin müdahale sınırlarının hangi aşamada ve ne ölçüde devreye gireceği.

    Bu değişiklikler, daha önce yorum ve içtihatlarla gelişen kabulleri pozitif düzenleme altına alarak sağlanıyor: Salt çoğunlukla karar alınabilen işlemlerin kapsamı, toplantı çağrı/karar yeter sayıları, karara katılmayanların paylarının hangi şartlarda satılacağı, satışın kimlere ve hangi taban değer kuralıyla yapılacağı, hatta satış tekrarlarında bildirim usulleri… Değişiklikle hepsi ayrıntılı bir prosedüre bağlanmış durumda.

    Arka plan: 2/3’ten salt çoğunluğa geçişin usul ayağı tamamlanıyor

    Kentsel dönüşüm karar rejiminde esas dönüm noktası, kanun değişikliğiyle “en az üçte iki” eşiğinin salt çoğunluğa düşürülmesiyle başlamıştı. 2012-2023 döneminde uygulamada “2/3” eşiği, özellikle miras intikalli veya çok ortaklı taşınmazlarda süreci fiilen durduran bir engel işlevi görmüştü. 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle karar eşiği “salt çoğunluk” mantığına çekilerek uygulamada hız kazanmak amaçlanmıştır.

    Ancak salt çoğunluğun tek başına sürece hız kazandırması söyemek mümkün değildi. Zira eğer usuldeki belirsizlikler, kararın nasıl alınacağı, nasıl tebliğ edileceği, hangi belgelerle ispatlanacağı ve pay satışına hangi sırayla gidileceği uygulamada yeni belirsizlikler doğurabiliyordu. Söz konusu değişiklik bu nedenle, yalnızca bir çoğunluk eşiği tartışmasından ziyade çoğunluk iradesinin nasıl oluşacağı sorusuna da cevap veriyor: Toplantı çağrısı, ilan/noter bildirimi, toplantı ve karar yeter sayısı, tutanak düzeni, teklifin karara katılmayanlara iletilmesi ve akabinde pay satışına geçiş… 

    Yıkımı beklemeden karar alma: sözleşme, satış ve proje modeli artık ön aşamada kurulabiliyor

    Yeni metnin en pratik sonucu, riskli yapılarda “yıkım olmadan karar alınamaz” algısını kırması. Yönetmelik, riskli yapıların bulunduğu parsellerde (ve ayrıca riskli alan/rezerv yapı alanlarında etap/ada ölçeğinde), yapının yıktırılmış olması şartı aranmaksızın şu işlemler hakkında salt çoğunlukla karar alınabileceğini açıkça sayıyor: tevhit, ifraz/taksim/terk/ihdas/tescil, yeniden bina yaptırma, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yeniden değerlendirme modelleri.

    Buradaki kritik yenilik iki kademeli:

    Birincisi, karar kapsamının sözleşme modellerini açıkça içerecek şekilde netleştirilmesi. Özellikle kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamada en sık kullanılan modellerin, yıkım öncesi aşamada karara bağlanabilmesi, müteahhitle pazarlık gücünü (zaman baskısı azalacağı için) arttırabilir.

    İkincisi, kararın geçerliliğini (ve devamında ruhsat adımlarını) belirli bir usule bağlaması. Artık kısaca “karar alındı” demek yetmiyor, kararın toplantı ve tebligat sürecinden geçmesi ve karara katılmayanların pay satışı için ayrıca başvuru yapılmış olması, yapı ruhsatı başvurusu öncesinde aranan şartlar olarak kurgulanıyor.

    Örnek üzerinden açıklarsak; 12 bağımsız bölümden oluşan bir binada arsa payı ağırlığı bakımından %52’si üç kişide toplanmış olsun. Eski pratikte çoğu dosyada “yıkım gerçekleşsin, sonra anlaşırız” yaklaşımı hâkimdi. Yıkım yaklaşınca pazarlık sertleşiyor, azınlık malikin itirazı ise takvimleri aylarca uzatıyordu. Yeni rejimde çoğunluk, yıkım olmadan kat karşılığı sözleşme modelini kararlaştırıp (toplantı ve tebligat prosedürüne uyarak) karara katılmayanlara teklifi bildirebilecek, kabul edilmezse pay satışı mekanizmasını çalıştırabilecek.

    Riskli yapı şerhi ile “6306 kapsamında belirtme” ayrımı: tapuda statü sürekliliği sağlanıyor

    Yönetmeliğin tapu sicili bakımından en önemli müdahalesi, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki riskli yapı şerhinin terkin edilmesiyle birlikte, beyanlar hanesine bu kez “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme” yapılmasını zorunlu hale getirmesi. Böylece yıkım sonrası taşınmazın arsaya dönüşmesi, hukuki rejimin sona erdiği anlamına gelmeyecek, dönüşüm süreci arsa aşamasında da 6306 rejimi içinde kalacak.

    Bu nokta, üçüncü kişilerle ilişkiler bakımından kritik:

    • Tapu işlemlerinde öngörülebilirlik: Riskli yapı şerhinin kalkması, “taşınmaz artık serbestçe işlem görür” algısına sebep olabiliyordu. Yeni “6306 kapsamındadır” belirtmesi, arsa aşamasında dahi işlemlerin dönüşüm rejiminde yürütüleceğini üçüncü kişilere görünür kılıyor.
    • Hukuki güvenlik – sınırlamanın süresi: Bu açıklık, bir yandan belirsizliği azaltırken, diğer yandan özel rejimin fiilen uzaması anlamına geliyor (mülkiyet hakkı sınırlamasının “ne zaman biteceği” sorusu daha çarpıcı hale gelebilir).

    Aynı pakette yer alan bir başka  netleştirme de dikkat çekici: Parsel sınırı.  Riskli yapının bulunduğu parsel ifraz edilirse, ifraz sonucu oluşan parsellerden sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel(ler) 6306 kapsamında değerlendirilecek, riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacak.

    Bu düzenleme, Anayasa Mahkemesi’nin pay satışı kaynaklı bir bireysel başvuru kararında ölçülülük ilkesi etrafında tartıştığı “daha az kısıtlayıcı araç” perspektifiyle de örtüşüyor: Mahkeme, bazı olaylarda parselin bölünerek yalnız riskli yapının isabet ettiği kısmın özel rejime tabi tutulmasının daha az kısıtlayıcı olacağını, fakat somut olayda bunun ileri sürülmediğini tartışmıştı (Fatma Elaldırsın [2. B.], B. No: 2018/16483, 14/9/2021). Yönetmelik artık ifraz sonrası kapsamın nasıl belirleneceğini açık bir kurala bağlıyor.

    Toplantı çağrısı, tebligat ve azınlık payının satışı: Hızlanma “prosedürle” birlikte geliyor

    Yönetmelik azınlık–çoğunluk dengesinin iki hamleyle yeniden tanımlıyor:

    Birincisi, toplantıyı başlatma eşiğini düşürüyor: Riskli yapı parsellerinde yapılacak yeni uygulamalar için karar alınması amacıyla, maliklerden “yalnızca birinin dahi” istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılabilecek. Çağrı, Ek-12 formu ile muhtarlık/bina ilanı (15 gün) veya noter aracılığıyla yapılabiliyor. İlanın son günü tebliğ edilmiş sayılma anı olarak kurgulanıyor.

    İkincisi, karara katılmayanın payı için satış mekanizmasını yıkım şartına bağlamadan işletiyor ve ayrıntılı bir “teklif–süre–satış” şeması kuruyor. Kritik eşikler şöyle:

    • Toplantı, arsa payı ağırlığı bakımından en az salt çoğunlukla toplanıyor, karar da en az salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanıyor.
    • Karara katılmayanlara, karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif (veya teklifin inceleneceği yer) e-tebligat/noter/ilan yöntemleriyle bildiriliyor.
    • Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, paylar Başkanlıkça (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılıyor.
    • Paydaşlara satış olmazsa, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında bedeli dönüşüm projesini yürüten Başkanlık/İdare/TOKİ ödeyerek satın alıyor. Maliklerin yürüttüğü alanlarda ise paydaşlara satış tekrar ediliyor. Riskli yapılarda ise anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü kişilere satış yolu açılıyor.

    Bu noktada, hız ile mülkiyet hakkı güvenceleri arasındaki gerilim daha görünür hale geliyor. Örneğin, 2022 tarihli bir kararında Anayasa Mahkemesi, çoğunluk kararının (paylaşım/sözleşme içeriği ve değerleme dahil) yargısal denetim satıştan önce etkili biçimde yapılmamışsa, mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının ve mülkiyet hakkının ihlal edilebileceği açıkça ortaya koymuştur (Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven [GK], B. No: 2018/1567, 10/2/2022). Bu karar, 2026 değişikliğinin usul boyutunun neden kritik olduğunu da gösteriyor: Süreç hızlanırken, kararın ve teklifin ispat edilebilir, denetlenebilir ve yargısal incelemeye elverişli bir dosya üzerinden yürütülmesi gerekecek.

    Birlikte dönüşüm, tevhit–ifraz ve imar hakkı aktarımı: Ölçek büyüyor, şartlar sertleşiyor

    Yönetmelik, birden fazla parselin birlikte değerlendirilmesini daha sistematik bir çerçeveye oturtuyor. “Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş” birden fazla parselin tevhit edilmesiyle taksim/terk/ihdas/tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı salt çoğunlukla karar verilebileceği düzenleniyor. Tevhit sonrası uygulama kararları da oluşan yeni parselde salt çoğunlukla alınacak.

    Burada iki sınırlayıcı mekanizma var:

    • Boş parsellerin katılımı için oybirliği: Riskli yapı parselleriyle bitişik/arası boş (yapılaşmamış) parsellerin birlikte değerlendirilmesi, boş parsellerdeki tüm maliklerin oybirliği kararına bağlanmış durumda (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükmü saklı tutularak).
    • İfraz sonrası kapsam sınırı: İfrazda yalnız riskli yapının tekabül ettiği parselin 6306 kapsamında kalacağı ve diğerlerinden riskli şerhin kaldırılacağı açıkça yazıldı. 

    İmar hakkı aktarımı (imar hakkının başka parsele taşınması) ise artık “yerinde dönüşümün imkânsızlığı” senaryolarında daha net bir alternatife dönüşüyor. Yönetmelik, zemin/afet riski veya mevzuat gereği yapılaşma hakkı bulunmayan hallerde, yeni yapının uygulama alanı dışındaki bir parselde yapılabileceğini, ayrıca riskli parselin yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımıyla başka parsele taşınacaksa, tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve o parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin şart olduğunu düzenliyor.

    Örneğin; dere yatağına yakın, zemini problemli bir bölgede riskli yapı yıkılıyor, mevzuat veya jeoteknik sebeplerle aynı parselde yeni yapı ruhsatı almak imkânsız. Değişiklik öncesi hak kaybı endişesi büyürken, yeni metin imar hakkı aktarımıyla güvenli başka bir parselde proje yürütülebilmesini (belli koşullara bağlayarak) çerçeveliyor.

    Maliyet boyutu: Oransal harç muafiyeti ve teminat düzenlemesi

    Değişiklik paketi yalnız karar-satış hızlandırması değil, maliyet boyutunda da netleştirmeler getiriyor.

    Birincisi, riskli parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya imar hakkı aktarımıyla başka parsele taşınması halinde tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanmanın oransal olacağı belirtiliyor: Muafiyet, riskli parsel alanının yeni oluşan (tevhit/transfer) parsel alanına oranı nispetinde uygulanacak. Bu, muafiyetin hangi ölçekte olacağı tartışmasını bitirmeyi hedefliyor. 

    İkincisi, 1/1/2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların (müteahhidin talebi halinde) %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenebileceği geçici bir hükümle getiriliyor. Bu, devam eden projelerde finansman/teminat yükünü güncel rejime uyarlama imkânı tanıyor.

    Maliyet tartışmalarının yargıya yansıyan boyutuna bir örnek: Danıştay 9. Dairesi’nin bir kararında, 6306 kapsamındaki ilk satış ve harç istisnasının kapsamı, özellikle 2018’de yapılan değişiklik sonrası riskli yapı malikinin üçüncü kişiye ilk satışı bakımından istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı yönünde ayrıntılı bir değerlendirmeye konu olmuştur. Bu tür uyuşmazlıklar, 2026’daki oransal muafiyet kuralının da uygulamada yeni sınır tartışmaları üretebileceğini gösteriyor. (D9D, E. 2022/814, K. 2022/1822, KT. 12.05.2022.)

    Hukuki denge: Hız v. Ölçülülük ve Hukuki Güvenlik

    Değişikliklerin “zihniyet değişimi” yönü, kentsel dönüşümü yalnız teknik bir inşaat faaliyeti değil, karar alma, tebligat, değerleme, satış ve idari onay süreçleriyle örülü bir idari-prosedürel rejim olarak tasarlamasında yatıyor.

    Bununla birlikte hızlanan mekanizma, ister istemez şu soruları büyütecek:

    • Kanunilik ve öngörülebilirlik: Toplantı-tebligat-satış zincirindeki her adım, yargısal denetime elverişli olmak zorunda. Aksi halde, hızlı süreç hızlı iptal veya telafisi güç zarar tartışmalarını doğurabilir.
    • Ölçülülük: Pay satışı, mülkiyet hakkına ağır bir müdahale. Anayasa Mahkemesi kararlarında görüldüğü üzere, rayiç bedelin ödenmesi önemli ama tek başına yeterli değil. Usule ilişkin güvenceler ve etkin denetim, orantılılık değerlendirmesinde belirleyici olabiliyor.
    • Uluslararası standart: Mülkiyet müdahalelerinde kamu yararı-adil denge yaklaşımı, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihadının da (1 No’lu Protokol m.1 çerçevesinde) temel omurgası, devletin sosyal/ekonomik politikalarda geniş takdir alanı olmakla birlikte, bireye aşırı külfet yüklenmemesi ve etkili başvuru güvenceleri kritik.
    • Anayasal çerçeve: Türkiye’de mülkiyet hakkı ve sınırlama rejimi (Anayasa m.35 ve m.13) açısından da, kamu yararı amacıyla getirilen sınırlamaların ölçülülük ve demokratik toplum gerekleriyle uyumlu olması bekleniyor.

    Sonuç olarak 4 Şubat 2026 değişiklikleri, karar almada tıkanıklık sorununa güçlü bir cevap veriyor: Karar daha erken alınacak, toplantı tek malik talebiyle başlayacak, tebligat ve belge seti standartlaşacak, pay satışı yıkım şartına bağlı kalmadan işlemeye devam edecek, tapu kayıtları ise dönüşüm rejiminin arsa aşamasında da sürdüğünü açıkça gösterecek.

    Fakat tam da bu hız nedeniyle, önümüzdeki dönemde tartışmanın ağırlık merkezi “dönüşüm olsun mu?” sorusundan “dönüşüm nasıl yapılırsa mülkiyet hakkı, hukuki güvenlik ve ölçülülük ilkeleriyle uyumlu olur?” sorusuna kayacak. Yönetmelik artık oyunun kurallarını daha açık yazıyor. Bundan sonraki kritik eşik, bu kuralların uygulama ve yargısal denetimde nasıl “dengeye” kavuşacağı.